¿CÓMO SE HACE EL CERTIFICADO DE ARQUITECTO PARA UNA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA?

Una cosa es tener la escritura de propiedad de un terreno y otra cosa es tener la escritura de propiedad del edificio que se ha construido sobre ella

Me consulta el autopromotor de una vivienda unifamiliar ya construida, que al ir a hacer la declaración de obra nueva, el notario le ha pedido un certificado que le tiene que hacer su arquitecto y que además debe llevar la firma legitimada.

Cualquier propietario de un terreno cuenta con una escritura que acredita que posee la propiedad del mismo adquirida habitualmente por una compraventa o una herencia.

Cuando sobre ese terreno se construye un edificio es necesario formalizar una escritura de declaración de obra nueva. En los casos de viviendas unifamiliares para uso propio, se suele olvidar este último trámite y a muchos autopromotores les ocurre lo que cuenta mi comunicante.

Dudas sobre la declaración de obra nueva con posterioridad a la construcción del edificio

Mi interlocutor me comenta lo problemático que le resulta al cabo de tanto tiempo, localizar al arquitecto que dirigió la construcción del edificio y molestarle ahora para que le haga este certificado con la firma legitimada ante notario.

Incluso afirma que puede estar jubilado o haber fallecido. Es por ello que me plantea las siguientes cuestiones:

¿No será un error y me pueda valer el Certificado Final de Obra que me entregaron al terminarla?

¿Me puede cobrar por la redacción y legitimación ante notario de este documento?

Aclaraciones sobre el certificado de arquitecto para la declaración de obra nueva

No es un error. La declaración de obra nueva está regulada por los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093-97 y puede ser de dos tipos: “obra nueva concluida” u “obra nueva en construcción“.

El segundo tipo sólo se precisa cuando se ha constituido una hipoteca para la construcción del edificio.

De acuerdo con el Real Decreto indicado, es necesario un certificado específico (por eso, no vale el Certificado Final de Obra) que indique que la descripción de la obra nueva (concluida o en construcción) se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia de obra.

En el artículo 50 se indican los técnicos competentes para firmar el certificado y siempre será preferible el arquitecto que redactó el proyecto y/o tuvo encomendada la dirección de la obra, porque cuenta con todos los datos requeridos con sólo revisar su propio archivo.

Este certificado no basta con que vaya firmado, sino que requiere que la firma sea legitimada ante notario, que puede ser tanto el que formaliza la escritura de declaración de obra nueva, como cualquier otro notario ante el que el arquitecto prefiera comparecer.

La dedicación de tiempo y los gastos que suponen la busqueda de los datos a incluir en el documento, la redacción del mismo y la comparecencia en la notaría para legitimar la firma, implican evidentemente una contraprestación económica que deberá ser previamente conocida por el promotor.

Este certificado, según el Real Decreto 1000/2010,  no requiere visado obligatorio.

Adjunto dos modelos para “obra nueva concluida” y “obra nueva en construcción“, aplicados a un ejemplo sencillo de una vivienda unifamiliar, pero adaptables a cualquier otro tipo de edificio.

Una cuestión complementaria que no conviene olvidar

Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria originaria de 1946, el artº 202 de ésta ha sido modificado de modo que es necesario acompañar la declaración de obra nueva de un documento acreditativo de las coordenadas de referenciación geográfica de los vértices que conforman la parcela donde se ha ubicado el edificio y de la superficie construida en planta por el mismo.

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    Denís Gándara
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    Muchas gracias por la divulgación en temas de arquitectura, compartiendo conocimientos mejoramos todos.

    • Luis Jurado
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      Gracias a ti por tu comentario.

      • Avatar
        Marisol
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        Buenos días,
        Yo tengo una casa que heredé, que está registrada como solar, ahora para vender la me dicen que tengo que hacer el certificado de obra nueva. Es correcto? Y de qué importe se puede tratar?
        Gracias

        • Luis Jurado
          Responder

          Es un caso muy habitual. Una persona compra una parcela y escritura la compraventa. Luego construye un edificio sobre la parcela y si necesita pedir una hipoteca, el banco le obliga a hacer la declaración de obra nueva para que quede constancia de la deuda contraída.
          Pero si hace la obra sin pedir dinero al banco, cuando termina el edificio se mete a vivir en él y puede ocurrir que nadie le diga que tiene que escriturar el edificio que ha construido.
          Este problema lo describo en dos post de mi blog:
          https://www.luisjurado.es/las-casas-sin-papeles-programa-de-radio/
          https://www.luisjurado.es/como-se-hace-el-certificado-de-arquitecto-para-una-declaracion-de-obra-nueva/
          Por tanto, tendrá que contratar a un arquitecto para que le haga el certificado descriptivo que es necesario para que un notario escriture el edificio.
          Como los honorarios de los arquitectos están actualmente liberalizados, deberá pedir presupuesto previo a cada uno de los arquitectos con los que contacte y elegir el que considere más adecuado.

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    Eva
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    Muchas gracias Luis por los ejemplos, nosotros somos autopromotores y lo que nos han solicitado en un certificado georreferenciado, podría aportar algún ejemplo.
    Gracias

    • Luis Jurado
      Responder

      En esta página del blog incluyo dos modelos. Uno para obra nueva concluida y otro para obra nueva en construcción.

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    Muchas gracias por la información, se agradece que arquitectos con experiencia compartáis vuestros conocimientos, ya que no suele ser muy habitual. Realmente útil.
    Un saludo.

    • Luis Jurado
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      Gracias a ti por apreciar la función que pretendo realizar desde el blog.
      Como he repetido muchas veces, intento transmitir lo que otros antes me enseñaron, empleando un lenguaje entendible por todos.

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    Mónica Folgueira Cobas
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    Hola, estoy en un caso por el estilo, pero en lugar de que me han encargado el trabaja, es un edificio residencial en este caso, mi pregunta es, yo no fui la redactora del proyecto ni llevé la dirección, el arquitecto que redactó y ejecutó la obra ha fallecido, y el aparejador ya no ejerce, y me piden, esto que explicas en el artículo, un certificado descriptivo, me podrías decir, que responsabilidades implica? porque para mi, es un mero certificado descriptivo pero el notario en cuestión que está llevando la división horizontal, me dice que esto implica que me hago cargo del edificio a partir del momento en que firme el certficado, yo no entiendo que eso sea así, pero como es la primera vez que me toca un caso del estilo, no se si me podría asesorar. Muchas gracias de antemano!

    • Luis Jurado
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      Cualquier ciudadano, arquitecto o no, asume el contenido de cualquier papel que firme. Por tanto, solo te podrán exigir responsabilidad por lo que ponga en el papel que firmas (número de plantas, superficies, unidades registrales). Como el documento que te piden no es un Certificado de Terminación de Obra, no asumes por tanto responsabilidad decenal por los vicios derivados de la ejecución de la obra que corresponden a la dirección facultativa o como en este caso, a sus herederos.

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    Francisco
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    Buenos días, existe algún certificado de declaración de “división horizontal”??
    Gracias

    • Luis Jurado
      Responder

      Hay que distinguir entre el cuadro de superficies y la asignación de coeficientes que le vaya a corresponder a cada unidad registral del edificio.
      Como explico en el post, los arquitectos hacemos el cuadro de superficies a partir de las medidas geométricas del proyecto y en su caso, de los modificados del mismo.
      La asignación de los coeficientes se propone por el promotor del edificio al constituirse la comunidad de propietarios y ésta toma el acuerdo de aceptarlos o corregirlos quedando recogidos en su Acta de Constitución.
      Por tanto la división horizontal nunca es un certificado que firme un arquitecto sino un acuerdo que toma la comunidad de propietarios al constituirse.

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