¿CÓMO SE HACE EL CERTIFICADO DE ARQUITECTO PARA UNA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA?
Una cosa es tener la escritura de propiedad de un terreno y otra cosa es tener la escritura de propiedad del edificio que se ha construido sobre ella
Me consulta el autopromotor de una vivienda unifamiliar ya construida, que al ir a hacer la declaración de obra nueva, el notario le ha pedido un certificado que le tiene que hacer su arquitecto y que además debe llevar la firma legitimada.
Cualquier propietario de un terreno cuenta con una escritura que acredita que posee la propiedad del mismo adquirida habitualmente por una compraventa o una herencia.
Cuando sobre ese terreno se construye un edificio es necesario formalizar una escritura de declaración de obra nueva. En los casos de viviendas unifamiliares para uso propio, se suele olvidar este último trámite y a muchos autopromotores les ocurre lo que cuenta mi comunicante.
Dudas sobre la declaración de obra nueva con posterioridad a la construcción del edificio
Mi interlocutor me comenta lo problemático que le resulta al cabo de tanto tiempo, localizar al arquitecto que dirigió la construcción del edificio y molestarle ahora para que le haga este certificado con la firma legitimada ante notario.
Incluso afirma que puede estar jubilado o haber fallecido. Es por ello que me plantea las siguientes cuestiones:
¿No será un error y me pueda valer el Certificado Final de Obra que me entregaron al terminarla?
¿Me puede cobrar por la redacción y legitimación ante notario de este documento?
Aclaraciones sobre el certificado de arquitecto para la declaración de obra nueva
No es un error. La declaración de obra nueva está regulada por los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093-97 y puede ser de dos tipos: “obra nueva concluida” u “obra nueva en construcción“.
El segundo tipo sólo se precisa cuando se ha constituido una hipoteca para la construcción del edificio.
De acuerdo con el Real Decreto indicado, es necesario un certificado específico (por eso, no vale el Certificado Final de Obra) que indique que la descripción de la obra nueva (concluida o en construcción) se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia de obra.
En el artículo 50 se indican los técnicos competentes para firmar el certificado y siempre será preferible el arquitecto que redactó el proyecto y/o tuvo encomendada la dirección de la obra, porque cuenta con todos los datos requeridos con sólo revisar su propio archivo.
Este certificado no basta con que vaya firmado, sino que requiere que la firma sea legitimada ante notario, que puede ser tanto el que formaliza la escritura de declaración de obra nueva, como cualquier otro notario ante el que el arquitecto prefiera comparecer.
La dedicación de tiempo y los gastos que suponen la busqueda de los datos a incluir en el documento, la redacción del mismo y la comparecencia en la notaría para legitimar la firma, implican evidentemente una contraprestación económica que deberá ser previamente conocida por el promotor.
Este certificado, según el Real Decreto 1000/2010, no requiere visado obligatorio.
Adjunto dos modelos para “obra nueva concluida” y “obra nueva en construcción“, aplicados a un ejemplo sencillo de una vivienda unifamiliar, pero adaptables a cualquier otro tipo de edificio.
Una cuestión complementaria que no conviene olvidar
Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria originaria de 1946, el artº 202 de ésta ha sido modificado de modo que es necesario acompañar la declaración de obra nueva de un documento acreditativo de las coordenadas de referenciación geográfica de los vértices que conforman la parcela donde se ha ubicado el edificio y de la superficie construida en planta por el mismo.
Muchas gracias por la divulgación en temas de arquitectura, compartiendo conocimientos mejoramos todos.
Gracias a ti por tu comentario.
Buenos días,
Yo tengo una casa que heredé, que está registrada como solar, ahora para vender la me dicen que tengo que hacer el certificado de obra nueva. Es correcto? Y de qué importe se puede tratar?
Gracias
Es un caso muy habitual. Una persona compra una parcela y escritura la compraventa. Luego construye un edificio sobre la parcela y si necesita pedir una hipoteca, el banco le obliga a hacer la declaración de obra nueva para que quede constancia de la deuda contraída.
Pero si hace la obra sin pedir dinero al banco, cuando termina el edificio se mete a vivir en él y puede ocurrir que nadie le diga que tiene que escriturar el edificio que ha construido.
Este problema lo describo en dos post de mi blog:
https://www.luisjurado.es/las-casas-sin-papeles-programa-de-radio/
https://www.luisjurado.es/como-se-hace-el-certificado-de-arquitecto-para-una-declaracion-de-obra-nueva/
Por tanto, tendrá que contratar a un arquitecto para que le haga el certificado descriptivo que es necesario para que un notario escriture el edificio.
Como los honorarios de los arquitectos están actualmente liberalizados, deberá pedir presupuesto previo a cada uno de los arquitectos con los que contacte y elegir el que considere más adecuado.
Muchas gracias Luis por los ejemplos, nosotros somos autopromotores y lo que nos han solicitado en un certificado georreferenciado, podría aportar algún ejemplo.
Gracias
En esta página del blog incluyo dos modelos. Uno para obra nueva concluida y otro para obra nueva en construcción.
Muchas gracias por la información, se agradece que arquitectos con experiencia compartáis vuestros conocimientos, ya que no suele ser muy habitual. Realmente útil.
Un saludo.
Gracias a ti por apreciar la función que pretendo realizar desde el blog.
Como he repetido muchas veces, intento transmitir lo que otros antes me enseñaron, empleando un lenguaje entendible por todos.
Hola, estoy en un caso por el estilo, pero en lugar de que me han encargado el trabaja, es un edificio residencial en este caso, mi pregunta es, yo no fui la redactora del proyecto ni llevé la dirección, el arquitecto que redactó y ejecutó la obra ha fallecido, y el aparejador ya no ejerce, y me piden, esto que explicas en el artículo, un certificado descriptivo, me podrías decir, que responsabilidades implica? porque para mi, es un mero certificado descriptivo pero el notario en cuestión que está llevando la división horizontal, me dice que esto implica que me hago cargo del edificio a partir del momento en que firme el certficado, yo no entiendo que eso sea así, pero como es la primera vez que me toca un caso del estilo, no se si me podría asesorar. Muchas gracias de antemano!
Cualquier ciudadano, arquitecto o no, asume el contenido de cualquier papel que firme. Por tanto, solo te podrán exigir responsabilidad por lo que ponga en el papel que firmas (número de plantas, superficies, unidades registrales). Como el documento que te piden no es un Certificado de Terminación de Obra, no asumes por tanto responsabilidad decenal por los vicios derivados de la ejecución de la obra que corresponden a la dirección facultativa o como en este caso, a sus herederos.
Buenos días, existe algún certificado de declaración de “división horizontal”??
Gracias
Hay que distinguir entre el cuadro de superficies y la asignación de coeficientes que le vaya a corresponder a cada unidad registral del edificio.
Como explico en el post, los arquitectos hacemos el cuadro de superficies a partir de las medidas geométricas del proyecto y en su caso, de los modificados del mismo.
La asignación de los coeficientes se propone por el promotor del edificio al constituirse la comunidad de propietarios y ésta toma el acuerdo de aceptarlos o corregirlos quedando recogidos en su Acta de Constitución.
Por tanto la división horizontal nunca es un certificado que firme un arquitecto sino un acuerdo que toma la comunidad de propietarios al constituirse.
Muchas gracias, Luis. Son muy útiles los modelos que facilitas. Aprovecho, de paso, para decirte que me compré la Guía para hacer un informe o dictamen pericial y me resultó muy provechosa. Un saludo.
Gracias Oscar, por tu comentario.
Celebro que te sean útiles mis modelos y mi guía.
Buenas Luis, muchas gracias por la información, es de gran utilidad. Me surge una duda en relación a los ejemplos que adjuntas. Cuando describes los metros cuadrados de superficie construida del edificio, ¿te estas refiriendo a la superficie construida computable, o a la superficie construida total (computando todo al 100%)? Lo digo por la siguiente razón, si lo que se evalúa es, que los metros que aparecen en este certificado se correspondan con el proyecto base de licencia, deberá aparecer la computable; si por el contrario, el objetivo de este certificado es que coincidan los metros con los que aparecerán en el final de obra, deberán aparecer los metros totales. Gracias de antemano!
Yo siempre he puesto la superficie construida computable para que coincida con el cuadro de superficies del proyecto. Creo que es lo más lógico. Así, cualquiera que compare proyecto y declaración de obra nueva, verá que las cifras son las mismas.
Buenas tardes,
Es posible que el arquitecto se niegue a firmar el certificado de obra nueva (en construcción)?
El supuesto es que, al existir un problema entre la constructora y la promotora, el arquitecto de la obra (familiar del constructor) se niega a aportar ese documento que nos exige el banco a efectos de obtener la financiación para hipoteca.
Cabe exigirle de algún modo esa firma? puede tener responsabilidad si n lo hace?
Buenos días, Carmen:
Siento responderle que su pregunta es jurídica y debe ser un abogado el que se la responda.
Está claro que cualquiera es libre de hacer lo que crea conveniente pero siempre sabiendo que tiene que asumir las consecuencias de sus actos.
Seguro que un abogado no solo le va a dar una respuesta clara a su cuestión sino que le puede marcar el camino para resolver el problema.
En conclusión, contar con un certificado de arquitecto al momento de realizar una declaración de obra nueva es esencial debido a la importancia que tiene la arquitectura en la creación de espacios seguros, cómodos, estéticos y funcionales. La preparación, conocimientos y experiencia de un arquitecto son necesarios para garantizar que los proyectos cumplan con los estándares de calidad y seguridad requeridos.
Totalmente de acuerdo.
Muchas gracias Luis por la información. A veces andamos perdidos. Un saludo
Me alegro que te haya sido útil la información colgada en mi blog. Esa es la única razón que me lleva a publicar en él.
Buenos días
Estoy pensando en realizar una compra de una casa unifamiliar. La inmobiliaria me comenta que la venden sin cédula de habitabilidad, por lo que la hipoteca en principio no se podría tramitar. Parece ser una herencia, y no tiene problema en cumplir todos los requisitos de habitabilidad (metros cuadrados, suministros, y estancias necesarias). Podría ser que la cédula estuviera caducada.
Mi pregunta es: es posible hacer trato con los propietarios, para formalizar por mi parte la cédula (con negociacion del precio por ello), y una vez hecha pedir la hipoteca? O, con el informe técnico del arquitecto presentarla al banco para mostrar que si que permite cédula?
Es una casa que es un bombón, pero no entiendo muy bien qué podría hacer para desatorar la situación y gestionar la hipoteca.
Gracias.
Buenos días, Ana:
Aunque su consulta se refiere a un edificio, no se trata de una cuestión arquitectónica sino jurídica.
Debe ser un abogado el que le aclare las consecuencias legales de lo que me plantea.
Piense que, si no tiene cédula de habitabilidad, lo más seguro es que carezca de licencia de obra, con lo que podrían exigirle antes legalizar la construcción del edificio.
Hola buenos dias,
Al proceder a la venta de mi propiedad,me encuentro con que sale registrada como “en construccion”. Se necesita el certificado de fin de obra, del cual dispongo, pero segun indican falta que la firma del arquitecto este legitimizada notarialmemte. La obra es del año 1992, probablemente el arquitecto ya no ejerce o habra fallecido. Que se ha de hacer en este caso?
Gracias
Buenos días, Xavier:
Es importante no confundir dos documentos distintos.
Uno es el Certificado Final de Obra que se expide al terminar la construcción y que es firmado por el Director de Obra (el arquitecto) y el Director de la ejecución de la Obra (el aparejador o arquitecto técnico). Este documento solo acredita que la obra está terminada pero no indica ni el número de plantas, ni la ocupación de parcela ni las superficies construidas en cada planta.
Otro es el Certificado de Arquitecto para una Declaración de Obra Nueva que es el documento que exigen los notarios para hacer la Declaración de Obra Nueva. Este documento de acuerdo con la normativa vigente debe indicar el número de plantas, la ocupación de parcela y las superficies construidas en cada planta, debiendo ser firmado por un arquitecto (no exactamente el que dirigió la obra) y su firma debe ser legitimada por un notario (no exactamente el que escriture la Declaración de Obra Nueva).
Por tanto, mi opinión es que imprima el modelo para OBRA NUEVA CONCLUIDA que adjunto en mi blog en el post: https://www.luisjurado.es/como-se-hace-el-certificado-de-arquitecto-para-una-declaracion-de-obra-nueva/, confirme en la notaria que es el documento que necesita y hable con el arquitecto que dirigió la obra en 1992 (le darán sus datos en el Colegio de Arquitectos) u otro cualquiera para que se lo firme y acuda a la notaría a legitimar su firma.
Su caso es muy habitual. Sobre todo cuando hay ventas o herencias posteriores a la construcción y nos encontramos que están escrituradas las parcelas pero no los chalets construidos sobre ellas.
Espero que de este modo logre resolverlo.
Saludos,