¿CUÁNTO CUESTA UNA LICENCIA DE OBRA?

La licencia municipal de obra

Me consulta el propietario de una parcela en la que piensa construir un chalet para destinarlo a su residencia familiar.

Me muestra una hoja de excel donde va enumerando los posibles gastos que va a tener que afrontar. En ella, me muestra en blanco lo referente al pago al ayuntamiento de la preceptiva Licencia de Obra.

Una licencia que engloba dos conceptos

Tras acudir al ayuntamiento, le informan que tiene que pagar por dos conceptos y declara que está hecho un lío. Le han dicho que aunque vaya a hacer una sola obra, tiene que hacer dos pagos distintos. Uno por el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras y otro por la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos.

Me hace tres preguntas:

¿Qué es y cuánto cuesta el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras?

¿Qué es y cuánto cuesta la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos?

¿Tengo que hacer efectivo siempre ambos pagos?

Aclaraciones sobre lo que es la Licencia de Obra

La Licencia de Obra es la denominación actual de lo que tradicionalmente se conocía en los pueblos como “Permiso de Obra”.

Es por ello la autorización que otorga un ayuntamiento para que un promotor pueda ejercer su derecho a edificar, previa comprobación de que las características del futuro edificio se ajustan a la normativa urbanística vigente.

El procedimiento consiste en la presentación en el ayuntamiento del Proyecto visado, para que sea informado por los servicios técnicos municipales acerca de su conformidad con dicha normativa urbanística.

Los servicios técnicos municipales no van a entrar en cuestiones de diseño, sino en comprobar el cumplimiento de los valores urbanísticos fijados para el emplazamiento del futuro edificio, tales como el uso del suelo, la tipología del edificio, la superficie de la parcela a edificar, la altura de cornisa, el número de plantas, la edificabilidad, la ocupación de la parcela y los retranqueos a linderos o fachadas.

Además, los servicios técnicos municipales verificarán que el Proyecto se ajusta a lo establecido por las ordenanzas municipales aprobadas por el municipio.

Algunos ayuntamientos tienen establecidos procedimientos que externalizan el proceso de concesión de la Licencia de Obra mediante entidades colaboradoras privadas.

La concesión de una Licencia de Obra implica el pago del denominado Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Además, en muchos ayuntamientos se debe abonar también la denominada Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos (TPSU).

El Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) sólo se paga cuando se produce la concesión de la Licencia de Obras. Su importe es un porcentaje sobre el valor total de la obra. Cómo este valor no se conoce hasta que la obra está terminada, en el momento de la concesión de la Licencia de Obra se abona una cantidad a cuenta en base al presupuesto del proyecto. Al final de la obra, este pago provisional se deducirá del valor definitivo del ICIO obtenido a partir del importe de la liquidación de la obra. El porcentaje para el cálculo oscila aproximadamente entre el 5%  y el 2% en función del tamaño del municipio.

La Tasa por Prestación de Servicios (TPSU) se paga siempre por el simple hecho de presentar la solicitud de la Licencia de Obra y sirve para pagar el gasto municipal que el ayuntamiento realiza por la tramitación del expediente. El importe de la TPSU suele ser una cantidad fija en función del tipo de obra (nueva planta, demolición, reforma, etc) y de la superficie afectada por la actuación.

Puede darse el caso de una solicitud que por no haber obtenido la Licencia de obra, no tenga que pagar el ICIO pero siempre tendrá que hacer efectiva la TPSU.

El ICIO y en su caso, la TPSU son abonados por el promotor, por lo que en el caso de que éste no tenga experiencia previa, es recomendable que su arquitecto o su arquitecto técnico le orienten sobre el importe aproximado en el municipio donde se emplaza la obra. En cualquier caso, los importes a pagar por ambos conceptos se establecen en la Ordenanza Fiscal que anualmente aprueba el Pleno el Ayuntamiento,

Una vez otorgada la Licencia de Obra, el promotor puede iniciar los trabajos de construcción, debiendo cumplir con las condiciones que le vengan impuestas en el propio documento de concesión.


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Showing 31 comments
  • Lambajito
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    Por fin alguien me explica la diferencia entre el ICIO y la tasa que cobran aparte algunos ayuntamientos. Ahora se por que cobran por dos conceptos distintos.

  • María José Romero Barrera
    Responder

    Buenas noches señor Luís. Perdone la hora pero tengo el sueño perdido. Y en breve el conocimiento. .. Me interesa saber en caso de inquilino quién paga la tasa de licencia de obras. Yo voy a alquilar un local que se convertirá en vivienda. Lo que gaste en la obra se me descontarà del alquiler. Y por otro lado me han explicado que el porcentaje q se aplica al presupuesto, es en el caso de que éste sea superior a 18.500€. Es así? Le escribo desde Sevilla. Muchas graciasss.

    • Responder

      La licencia de obra la paga normalmente el que promueve la obra con independencia de quien sea el propietario del lugar donde se hace la obra. Cuando el promotor de la obra es el inquilino, como en su caso, deduzco por lo que me dice que hay un contrato que regula la relación con el arrendador y establece los gastos le corresponden al arrendatario en caso de obras. Si así es, como está aceptado por ambas partes, luego no habrá problemas.
      Con relación al importe a pagar al ayuntamiento, como cada uno tiene sus normas, lo mejor es informarse directamente en el propio ayuntamiento o consultar la ordenanza fiscal vigente donde se enumeran los importes de todos los impuestos y tasas aprobadas por el Pleno municipal.

    • Elias
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      Hola Buenos días. Yo he comprado un terreno de 15.000m2 y quiero hacer una casa de unos 100m2 aproximadamente. Me gustaría saber cuanto sería el precio de todos los gastos a parte de lo que me va a costar la obra. Un saludo gracias

      • Responder

        Los gastos principales que tendrá que afrontar además del coste de la construcción, son los relativos a la licencia municipal de obra y a los honorarios del arquitecto y del aparejador.
        La licencia de obra no cuesta igual en todos los municipios. Por tanto tendrá que preguntarlo en el propio ayuntamiento y será probablemente un porcentaje del valor de la obra a realizar.
        Los honorarios del arquitecto y aparejador en la actualidad están liberalizados. Por tanto, tendrá que pedir uno o más presupuestos sin compromiso, antes de que empiecen a hacerle el proyecto de la obra.

  • Abraham
    Responder

    Buenos días Luis, espero que me puedas ayudar con mi consulta, soy un nuevo autónomo y quiero coger una obra, donde el cliente me ha pedido que me encargue yo de los permisos de obra, seria alicatar baños y cambiar plaquetas de cocina comerdor… , se trata de un piso de un edificio. Por lo que se tengo que pedir permiso a la comunidad, pero no se si al ayuntamiento , o si en este caso me van a pedir una parte de la obra, no se como proceder en estos casos. He llamado y me han dicho que me cobraran un 3,3% pero he leido que al tratarse de una obra de acabado solo necesitaría pedir permiso informativo por el cual no deberian de cobrar. Espero que me puedas ayudar
    Un saludo y gracias

    • Responder

      Cada ayuntamiento tiene su propia manera de cuantificar los importes de las tasas e impuestos que cobra por dar las licencias de obra. E incluso puede variarlos de un año a otro al aprobar la correspondiente ordenanza fiscal. Lo mejor es informarse directamente en el propio ayuntamiento explicando bien el tipo de obra que se va a acometer tomando buena nota no solo del porcentaje a pagar sino de la documentación exacta (planos, memoria, proyecto, etc) que hay que adjuntar al impreso de solicitud de licencia.

      • Abraham Martinez Santos
        Responder

        Muchas gracias por tu rápida respuesta Luis, solo una ultima cuestión. Hasta ahora no me había enfrentado a una obra con estas características, lo mio era carpintería, entonces desconozco el procedimiento para hacer una memoria de proyecto, ¿ tiene que ser muy técnico ?, para que harían falta los planos, si no se va a reestructurar el piso. Siempre he trabajado a base de presupuestos y trabajo sobre ellos, sin que me tocase a mi la función administrativa .

        • Responder

          Una memoria es una explicación escrita de las características de la obra que se va a realizar. Si la obra es sencilla, la memoria será escueta.
          Yo creo que en tu ayuntamiento se refieren a una memoria “valorada” porque a los técnicos municipales les interesa saber no solo cómo es la obra sino también cuánto cuesta. Asi pueden aplicar el % correspondiente. En ese caso, a la descripción de la obra deberás añadirle el presupuesto desglosado de las unidades de obra que se van a ejecutar.

  • Bea
    Responder

    Buenas tardes. Me gustaría saber si el tanto % que se cobra para obtener la licencia de obra de la construcción de una casa, se calcula en base al coste de la casa a construir o en base también al valor del terreno más el coste de construir la casa
    Es decir, si la casa me cuesta 127 mil euros sobre un terreno que está valorado en 40 mil euros. Sobre que importe se calcula ??

    • Responder

      Siempre es sobre el valor de construcción.
      Lo que ocurre es que algunos ayuntamientos aplican el porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material que figura en el proyecto y otros lo hacen sobre la cifra obtenida añadiendo al presupuesto los importes del beneficio del constructor y de los honorarios del arquitecto y el arquitecto técnico.

  • Rene
    Responder

    Hola Señor Luis y gracias por sus aclaraciones.. ! Me gustaría saber si me puede aclarar una duda que tengo:
    Tengo una casa vieja típica de pueblo.. ni muy cara ni muy barata, ni grande ni chica.. que la queremos reformar con mi esposa. El Architecto, nos hizo un presupuesto de 100 mil euros en total. Tres Empresas locales nos han hecho tres presupuestos que en promedio, serían unos 120 mil euros la reparación general y obra terminada a la perfección..! Pero claro, el Ayuntamiento, calcula que esa reparación nos costará 260 mil euros… lo cual nos parece a todos un disparate.. Ellos cobran el 4% de esos emolumentos..! Que podemos hacer para bajar esa cifra al ayuntamiento? Es correcto que ellos mismos sentados en su aire acondicionado, sepan más que 4 empresas constructivas.. ? Que está ocurriendo..? Nos puedes dar una idea… que harías en nuestro lugar?.. porque evidentemente, preferimos no hacer obra ninguna, que regalarle un euro a nadie..! Gracias de antemano..!

    • Responder

      Consulte con su arquitecto para que le explique a su juicio, cual puede ser la razón para que el ayuntamiento fije un presupuesto mayor.
      A mí se me ocurre que puede deberse a que hayan añadido al presupuesto de ejecución material del proyecto dos conceptos complementarios como son los gastos generales y el beneficio industrial del contratista.
      En cualquier caso, cuando yo me he visto durante mi ejercicio profesional en situaciones similares, la única solución es solicitar una entrevista con el arquitecto o aparejador municipal y acudir acompañado de su arquitecto.
      Y así cara a cara con el técnico municipal, intentar convencerle con argumentos técnicos de que la valoración que hace el ayuntamiento está muy por encima del importe de la obra que se pretende ejecutar.

  • julio MUÑOZ DE
    Responder

    Hola, pedí una licencia de obra al Ayuntamiento de mi localidad y me fue concedida, al final, por problemas burocráticos con otro estamento público, no puedo realizar dicha obra, el ayuntamiento me pide que presente una renuncia pero me insisten que tengo que pagar las tasas, y pregunto ¿ Esto real o hay algún modo de evitar este pago? ¿Si dejo que caduque servirá para algo?.

    Gracias

    • Responder

      Supongo que se trata de un ayuntamiento que cobra por dos conceptos. Por una parte el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y por otra parte la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos.
      En su caso es posible que el ICIO se lo pueda ahorrar al haber sido otorgada la licencia por otro estamento público.
      Sin embargo como ha habido una tramitación de documentos aunque haya sido mínima, cabe pensar que el Ayuntamiento entienda que procede pagar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos.
      Si no está de acuerdo con ello, debe consultar con un abogado especializado en temas contencioso-administrativos.

      • Maria del Mar Ramos González
        Responder

        Hola. Quisiera saber si una vez que pido una licencia para construir una obra nueva de una casa, tengo un tiempo limite para acabar la obra. Gracias.

  • Cecilia
    Responder

    Buenas noches. Me ha ocurrido un incidente con la pandemia y una obra que estaba haciendo para hacer un segundo baño al lado del primero. Dejaron de trabajar en cuanto se dio el estado de alarma y el 13 de abril despues de escuchar al Sr. ministro que ya podian trabajar en la construccion dije a los albañiles que si volvian. Tambien para mas dudas , yo vivo en un primero, escuche decir a mi vecino que tiene una tienda de bikinis que tenia los techos de la tienda mojados. Finalmente 4 dias despues de esto que los albañiles ya estaban trabajando en mi casa ,mis vecinos me denunciaron ya que al parecer no se podia trabajar en casas privadas ni aunque estuvieran con distancias grandes de mi que soy la unica que vive . Tuve que parar la obra ya que vino la policia municipal. Pare nada mas que el albañil coloco otra vez una taza para poder usar ya que no podria ir a otro baño.No volvieron hasta junio los albañiles.
    En nov. llego la multa de 600€ y alegue ya que me parecio que no era para tanto con todos los malentendidos que habia respecto de la construccion por el estado de alarma y tambien por que si la obra empezada en mi casa estaba dejando aguas a mis vecinos tampoco seria correcto. Ayer me llego una carta del Ayuntamiento diciendo que estoy sancionada , y aunque no habla nada del estado de alarma la infraccion dice que es por no tener licencia. Al parecer el dueño de la empresa tenia la licencia solicitada pero no era para una obra de este tamaño. No tengo ni idea de cuanto puede ser la infraccion mas la licencia. El coste de la obra fue de 7100€. Es cierto que no tenia la licencia y los policias aprovecharon que estaban en mi casa para pedirme la licencia y hacer fotos. Puede decirme cuanto puede llegar a ser aproximadamente?

    • Responder

      Buenos días, Cecilia.
      El coste de las licencias no es el mismo para todos los municipios.
      Como digo en mi post, cada ayuntamiento aprueba cada año su ordenanza fiscal donde establece sus propios importes a pagar por tributos, precios públicos y solicitud de licencias de obra.
      Si la obra está emplazada en un municipio grande, puede consultar la página web del ayuntamiento donde normalmente tienen publicada la ordenanza fiscal vigente.
      En caso de tratarse de un municipio pequeño, tendrá que dirigirse al ayuntamiento para consultar la ordenanza fiscal o que le indiquen el importe de la cantidad a pagar.

  • Claudia
    Responder

    Hola, lo que no me queda claro es si el ICIO y la licencia de obras son dos cosas distintas, es decir, hay que pagar el ICIO + Tasas (en mi ayuntamiento son 3,2% y 0,57% respectivamente) y además la licencia de obras o el pago del ICIO ya concede la licencia de obras.
    gracias

    • Responder

      Buenos días, Claudia.
      En los ayuntamientos que cuentan con ambos conceptos, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) es el impuesto que se paga por el hecho de realizar una obra y la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos (TPSU) es el pago por el trabajo de tramitar la documentación del expediente.
      Por ello, no se obtendrá la autorización para hacer la obra (lo que se conoce como licencia de obra) si no se han pagado ambos conceptos.

  • Manuel Pineda
    Responder

    Buenas noches Luis:

    Estoy empezando con un proyecto de promoción de una vivienda y tengo dudas en relación al TPSU y el ICIO.
    La construcción se va a realizar en un ayuntamiento donde cobran por los dos conceptos.
    Las cuestiones son:
    > ¿El TPSU es una tasa que pagas en el momento “cero” y está fijada como un porcentaje del PEM?
    > ¿El ICIO es un impuesto que es un porcentaje sobre el PEM? Y si finalmente, el PEM es inferior a coste de ejecución ¿deberás pagar la diferencia?
    > ¿están de alguna manera relacionados el TPSU y e ICIO?

    Muchas gracias.

    Manuel

    Santa Brígida Impuesto Construcciones 2,40% ICIO Santa Brigida 29/12/1999
    Santa Brígida Licencias Urbanisticas 3%-4% Licencias Urbanisticas Santa Brigida 29/12/1999

    • Responder

      Buenos días, Manuel:
      Cada ayuntamiento tiene sus propios criterios a la hora de cobrar la TPSU y el ICIO y de la comprobación del valor real del presupuesto al final de la obra.
      La mejor manera de conocerlos es consultando su ordenanza fiscal del año actual o preguntando al personal del departamento donde se tramita la concesión de licencias.
      Todo lo demás serían elucubraciones con riesgo de equivocarse.

  • Lourdes Maestre
    Responder

    Buenas tardes.
    Tengo concedida la licencia de obra, pero finalmente he decidido no realizar la casa.
    ¿Tengo que pagar algún impuesto al Ayto?

    • Responder

      Tendrá que informarse sobre las normas específicas vigentes en el Ayuntamiento de que se trate.
      Mi opinión es que como mínimo, tendrá que pagar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos.

  • Angela
    Responder

    Buenos días, tengo una duda sobre una obra que voy a realizar.

    En el Ayuntamiento de mi localidad me dicen que para obtener el permiso de obras tengo que pagar una tasa y ademas el ICIO.
    En el momento de presentar la solicitud del permiso de obras me cobran ambos impuestos en base a lo que la empresa constructora presupuesta.
    Mi pregunta es, ¿después de pagar estos dos impuestos tengo que pagar algo m-as?

    • Responder

      Yo creo que no, pero debe ser el Ayuntamiento el que le responda.
      Sobre todo si tienen la costumbre de actualizar el importe de la licencia al valor de liquidación de obra que puede ser superior al del presupuesto.

  • Javier
    Responder

    Hola buenas tardes
    He comprado una casa y me la están reformando.
    La empresa que lleva la reforma ha pagado la licencia de obra y ahora me quiere cobrar Iva sobre ese impuesto o tasa, ¿es correcto?

    Javier

    • Responder

      La obligación de obtener una licencia de obra es siempre del promotor y por tanto te corresponde a ti.
      Piensa que si una obra no tiene licencia, al que le ponen la multa siempre es al promotor.
      Otra cosa es que el contrato privado con el constructor, pueda establecer, aunque no es normal, que él se encarga de tramitarla y además pagarla y para ello su importe irá incluido como una partida más del presupuesto.
      Por tanto, mira el contrato y/o el presupuesto de la obra y si no hay una mención expresa a que el constructor se encarga de pagarla a su costa, deberás abonarle su coste.

  • Rosa Castro martinez
    Responder

    Hola, queremos poner ascensor en una comunidad de vecinos. El ayuntamiento nos denegó la licencia de obra por segunda vez. ¿Qué se puede hacer?

    • Responder

      Los ayuntamientos cuando deniegan una licencia de obras siempre argumentan los motivos que le llevan a ello por incumplimiento de alguna norma municipal.
      Por tanto, el arquitecto que les ha redactado la documentación presentada es quien debe indicarles que adaptaciones habría que realizar para evitar el incumplimiento de la norma que ha provocado la denegación.

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