¿CUÁNTO CUESTA UNA LICENCIA DE OBRA?

La licencia municipal de obra

Me consulta el propietario de una parcela en la que piensa construir un chalet para destinarlo a su residencia familiar.

Me muestra una hoja de excel donde va enumerando los posibles gastos que va a tener que afrontar. En ella, me muestra en blanco lo referente al pago al ayuntamiento de la preceptiva Licencia de Obra.

Una licencia que engloba dos conceptos

Tras acudir al ayuntamiento, le informan que tiene que pagar por dos conceptos y declara que está hecho un lío. Le han dicho que aunque vaya a hacer una sola obra, tiene que hacer dos pagos distintos. Uno por el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras y otro por la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos.

Me hace tres preguntas:

¿Qué es y cuánto cuesta el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras?

¿Qué es y cuánto cuesta la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos?

¿Tengo que hacer efectivo siempre ambos pagos?

Aclaraciones sobre lo que es la Licencia de Obra

La Licencia de Obra es la denominación actual de lo que tradicionalmente se conocía en los pueblos como “Permiso de Obra”.

Es por ello la autorización que otorga un ayuntamiento para que un promotor pueda ejercer su derecho a edificar, previa comprobación de que las características del futuro edificio se ajustan a la normativa urbanística vigente.

El procedimiento consiste en la presentación en el ayuntamiento del Proyecto visado, para que sea informado por los servicios técnicos municipales acerca de su conformidad con dicha normativa urbanística.

Los servicios técnicos municipales no van a entrar en cuestiones de diseño, sino en comprobar el cumplimiento de los valores urbanísticos fijados para el emplazamiento del futuro edificio, tales como el uso del suelo, la tipología del edificio, la superficie de la parcela a edificar, la altura de cornisa, el número de plantas, la edificabilidad, la ocupación de la parcela y los retranqueos a linderos o fachadas.

Además, los servicios técnicos municipales verificarán que el Proyecto se ajusta a lo establecido por las ordenanzas municipales aprobadas por el municipio.

Algunos ayuntamientos tienen establecidos procedimientos que externalizan el proceso de concesión de la Licencia de Obra mediante entidades colaboradoras privadas.

La concesión de una Licencia de Obra implica el pago del denominado Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Además, en muchos ayuntamientos se debe abonar también la denominada Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos (TPSU).

El Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) sólo se paga cuando se produce la concesión de la Licencia de Obras. Su importe es un porcentaje sobre el valor total de la obra. Cómo este valor no se conoce hasta que la obra está terminada, en el momento de la concesión de la Licencia de Obra se abona una cantidad a cuenta en base al presupuesto del proyecto. Al final de la obra, este pago provisional se deducirá del valor definitivo del ICIO obtenido a partir del importe de la liquidación de la obra. El porcentaje para el cálculo oscila aproximadamente entre el 5%  y el 2% en función del tamaño del municipio.

La Tasa por Prestación de Servicios (TPSU) se paga siempre por el simple hecho de presentar la solicitud de la Licencia de Obra y sirve para pagar el gasto municipal que el ayuntamiento realiza por la tramitación del expediente. El importe de la TPSU suele ser una cantidad fija en función del tipo de obra (nueva planta, demolición, reforma, etc) y de la superficie afectada por la actuación.

Puede darse el caso de una solicitud que por no haber obtenido la Licencia de obra, no tenga que pagar el ICIO pero siempre tendrá que hacer efectiva la TPSU.

El ICIO y en su caso, la TPSU son abonados por el promotor, por lo que en el caso de que éste no tenga experiencia previa, es recomendable que su arquitecto o su arquitecto técnico le orienten sobre el importe aproximado en el municipio donde se emplaza la obra. En cualquier caso, los importes a pagar por ambos conceptos se establecen en la Ordenanza Fiscal que anualmente aprueba el Pleno el Ayuntamiento,

Una vez otorgada la Licencia de Obra, el promotor puede iniciar los trabajos de construcción, debiendo cumplir con las condiciones que le vengan impuestas en el propio documento de concesión.

Showing 11 comments
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    Lambajito
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    Por fin alguien me explica la diferencia entre el ICIO y la tasa que cobran aparte algunos ayuntamientos. Ahora se por que cobran por dos conceptos distintos.

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    María José Romero Barrera
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    Buenas noches señor Luís. Perdone la hora pero tengo el sueño perdido. Y en breve el conocimiento. .. Me interesa saber en caso de inquilino quién paga la tasa de licencia de obras. Yo voy a alquilar un local que se convertirá en vivienda. Lo que gaste en la obra se me descontarà del alquiler. Y por otro lado me han explicado que el porcentaje q se aplica al presupuesto, es en el caso de que éste sea superior a 18.500€. Es así? Le escribo desde Sevilla. Muchas graciasss.

    • Luis Jurado
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      La licencia de obra la paga normalmente el que promueve la obra con independencia de quien sea el propietario del lugar donde se hace la obra. Cuando el promotor de la obra es el inquilino, como en su caso, deduzco por lo que me dice que hay un contrato que regula la relación con el arrendador y establece los gastos le corresponden al arrendatario en caso de obras. Si así es, como está aceptado por ambas partes, luego no habrá problemas.
      Con relación al importe a pagar al ayuntamiento, como cada uno tiene sus normas, lo mejor es informarse directamente en el propio ayuntamiento o consultar la ordenanza fiscal vigente donde se enumeran los importes de todos los impuestos y tasas aprobadas por el Pleno municipal.

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    Abraham
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    Buenos días Luis, espero que me puedas ayudar con mi consulta, soy un nuevo autónomo y quiero coger una obra, donde el cliente me ha pedido que me encargue yo de los permisos de obra, seria alicatar baños y cambiar plaquetas de cocina comerdor… , se trata de un piso de un edificio. Por lo que se tengo que pedir permiso a la comunidad, pero no se si al ayuntamiento , o si en este caso me van a pedir una parte de la obra, no se como proceder en estos casos. He llamado y me han dicho que me cobraran un 3,3% pero he leido que al tratarse de una obra de acabado solo necesitaría pedir permiso informativo por el cual no deberian de cobrar. Espero que me puedas ayudar
    Un saludo y gracias

    • Luis Jurado
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      Cada ayuntamiento tiene su propia manera de cuantificar los importes de las tasas e impuestos que cobra por dar las licencias de obra. E incluso puede variarlos de un año a otro al aprobar la correspondiente ordenanza fiscal. Lo mejor es informarse directamente en el propio ayuntamiento explicando bien el tipo de obra que se va a acometer tomando buena nota no solo del porcentaje a pagar sino de la documentación exacta (planos, memoria, proyecto, etc) que hay que adjuntar al impreso de solicitud de licencia.

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        Abraham Martinez Santos
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        Muchas gracias por tu rápida respuesta Luis, solo una ultima cuestión. Hasta ahora no me había enfrentado a una obra con estas características, lo mio era carpintería, entonces desconozco el procedimiento para hacer una memoria de proyecto, ¿ tiene que ser muy técnico ?, para que harían falta los planos, si no se va a reestructurar el piso. Siempre he trabajado a base de presupuestos y trabajo sobre ellos, sin que me tocase a mi la función administrativa .

        • Luis Jurado
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          Una memoria es una explicación escrita de las características de la obra que se va a realizar. Si la obra es sencilla, la memoria será escueta.
          Yo creo que en tu ayuntamiento se refieren a una memoria “valorada” porque a los técnicos municipales les interesa saber no solo cómo es la obra sino también cuánto cuesta. Asi pueden aplicar el % correspondiente. En ese caso, a la descripción de la obra deberás añadirle el presupuesto desglosado de las unidades de obra que se van a ejecutar.

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    Bea
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    Buenas tardes. Me gustaría saber si el tanto % que se cobra para obtener la licencia de obra de la construcción de una casa, se calcula en base al coste de la casa a construir o en base también al valor del terreno más el coste de construir la casa
    Es decir, si la casa me cuesta 127 mil euros sobre un terreno que está valorado en 40 mil euros. Sobre que importe se calcula ??

    • Luis Jurado
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      Siempre es sobre el valor de construcción.
      Lo que ocurre es que algunos ayuntamientos aplican el porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material que figura en el proyecto y otros lo hacen sobre la cifra obtenida añadiendo al presupuesto los importes del beneficio del constructor y de los honorarios del arquitecto y el arquitecto técnico.

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    Rene
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    Hola Señor Luis y gracias por sus aclaraciones.. ! Me gustaría saber si me puede aclarar una duda que tengo:
    Tengo una casa vieja típica de pueblo.. ni muy cara ni muy barata, ni grande ni chica.. que la queremos reformar con mi esposa. El Architecto, nos hizo un presupuesto de 100 mil euros en total. Tres Empresas locales nos han hecho tres presupuestos que en promedio, serían unos 120 mil euros la reparación general y obra terminada a la perfección..! Pero claro, el Ayuntamiento, calcula que esa reparación nos costará 260 mil euros… lo cual nos parece a todos un disparate.. Ellos cobran el 4% de esos emolumentos..! Que podemos hacer para bajar esa cifra al ayuntamiento? Es correcto que ellos mismos sentados en su aire acondicionado, sepan más que 4 empresas constructivas.. ? Que está ocurriendo..? Nos puedes dar una idea… que harías en nuestro lugar?.. porque evidentemente, preferimos no hacer obra ninguna, que regalarle un euro a nadie..! Gracias de antemano..!

    • Luis Jurado
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      Consulte con su arquitecto para que le explique a su juicio, cual puede ser la razón para que el ayuntamiento fije un presupuesto mayor.
      A mí se me ocurre que puede deberse a que hayan añadido al presupuesto de ejecución material del proyecto dos conceptos complementarios como son los gastos generales y el beneficio industrial del contratista.
      En cualquier caso, cuando yo me he visto durante mi ejercicio profesional en situaciones similares, la única solución es solicitar una entrevista con el arquitecto o aparejador municipal y acudir acompañado de su arquitecto.
      Y así cara a cara con el técnico municipal, intentar convencerle con argumentos técnicos de que la valoración que hace el ayuntamiento está muy por encima del importe de la obra que se pretende ejecutar.

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