EL CASO DE LAS MAL LLAMADAS GRIETAS DE ASENTAMIENTO

La leyenda urbana sobre las grietas de asentamiento

En los edificios, como en tantas otras cosas de la vida, también hay leyendas urbanas. Aseveraciones que alguien sin fundamento expresó una vez y que otros las fueron repitiendo después a muchos otros sin entrar a analizar sus circunstancias.

Hoy quiero explicar lo que son las mal llamadas grietas de asentamiento que a veces aparecen en los edificios nuevos. Grietas a las que la transmisión “de boca a oreja” ha ido calificando como “normales” en todos los edificios de reciente construcción. No ha sido ni una ni dos veces, sino muchas más, las ocasiones en que compareciendo en un juicio como perito, se me ha preguntado si las “grietas de asentamiento” existentes en un determinado edificio eran grietas normales. ¿Normales? ¿Es normal que en los edificios aparezcan grietas? ¿Quién ha lanzado esa leyenda urbana de que es normal que a los edificios recién construidos les salgan grietas? ¿Por qué muchos usuarios de edificios conviven con ellas convencidos de que es normal que existan?

En todas esas ocasiones, he tenido que explicar en términos entendibles por personas profanas en la materia como jueces y letrados, que estas grietas mal llamadas de asentamiento que calificaban como normales, en realidad eran grietas generadas por la entrada en carga de los elementos que conforman la estructura de un edificio y que por supuesto, de normales no tenían nada.

La deformación de los elementos estructurales al entrar en carga un edificio

Los edificios modernos se sostienen en una gran mayoría de casos, mediante una estructura por pórticos y forjados de hormigón armado. Un pórtico es un conjunto formado por elementos horizontales llamados vigas y elementos verticales llamados pilares que reciben las cargas de cada planta de un edificio y las transmiten al terreno a través de los cimientos. Un forjado es cada uno de los elementos de forma plana y horizontal que actúan como suelo de una planta y como techo de la inmediatamente inferior. Si miramos un edificio en construcción carente de paredes, veremos que sólo tiene unos elementos lineales verticales que son los pilares y unos elementos planos horizontales que son los forjados, Las vigas nos las veremos porque aunque van de pilar a pilar, están embebidas en los forjados.

Cualquier cosa al soportar una carga, se deforma. En unos casos, mucho y en otros, poco. Un ejemplo de ello es el de la red de una pista de tenis. Una red nunca está horizontal porque su propio peso inevitablemente produce una pequeña curvatura. Con los forjados de hormigón armado pasa lo mismo. Los forjados se deforman al entrar en carga no sólo como consecuencia de su propio peso, sino también por las sobrecargas que sobre ellos actúan (tabiques, mobiliario, personas, etc). La medida de la curvatura producida se denomina flecha y a diferencia de las redes de tenis, en el caso de los edificios es inapreciable por el ojo humano. La flecha se mide en milímetros y se cuantifica por la distancia vertical en el punto medio del forjado entre la horizontal y el plano deformado del forjado.

Según las características del forjado, cuando la flecha se mantiene en valores admisibles no produce efectos sobre los elementos constructivos próximos al forjado si se toman unas medidas mínimas de “buen oficio” al realizarlos.

Los elementos constructivos próximos al forjado que pueden verse afectados por la deformación son los tabiques de distribución, las cámaras de aire del cerramiento exterior, las mochetas que tapan instalaciones y los falsos techos de escayola. Todos estos elementos constructivos son débiles por su propia naturaleza al carecer de función estructural.

El proceso generador de este tipo de grietas

Cuando las circunstancias constructivas o de ejecución del forjado son más desfavorables que las habituales, la deformación tiene una flecha superior al valor máximo de la deformación admisible calculada en la fase de proyecto del edificio.

En esta situación el forjado, sin llegar a una situación de colapso, se curva más de lo previsible, produciendo un primer efecto de aparición de grietas en los tabiques de la planta superior y/o de la planta inferior.

Un segundo efecto se produce sobre los enjarjes de las mochetas y entre los tabiques y las hojas interiores de las cámaras de aire del cerramiento. Recordemos que se conoce como enjarje a la traba entre dos elementos constructivos perpendiculares de modo que los ladrillos de las hiladas pares e impares de cada uno de ellos se entrecrucen alternativamente.

Cuando el enjarje de las mochetas y entre tabiques y cámaras es irregular, se producen grietas verticales a lo largo de la arista de encuentro.

Un tercer efecto se produce sobre los falsos techos de escayola que si no poseen una fosa o moldura perimetral, se agrietan al no ser capaces de absorber las diferentes deformaciones de los tabiques que los delimitan.

Estos tres tipos de grietas derivadas de una deformación de los forjados, superior a la admisible, tras su entrada en carga, sólo se producen en el periodo de tiempo consiguiente a la ocupación del edificio por sus usuarios. Es en ese periodo de tiempo cuando al peso de la tabiquería, los revestimientos y los pavimentos, se le añade el peso del mobiliario, los aparatos sanitarios, los electrodomésticos, los útiles personales y por supuesto, el de los habitantes del edificio.

Una vez que el edificio ha entrado en carga, la estructura queda en una situación de equilibrio por lo que las grietas no deben aumentar de dimensión.

El hecho de que las grietas derivadas de la entrada en carga del edificio, se estabilicen y no aumenten de tamaño no quiere decir que sea normal su aparición, sino que siempre se deberán a un defecto en el dimensionado o en la ejecución de la estructura portante del edificio que tiene la cualidad de no ir a más una vez que el edificio ha entrado en carga.

La situación de equilibrio de las grietas derivadas de la entrada en carga de un edificio

La subsanación de las grietas mal llamadas de asentamiento implica comprobar que ha transcurrido un tiempo suficiente para que las cargas debidas a derivadas del peso de tabiques, mobiliario y usuario, han llegado a los valores de utilización normal del edificio. En ese caso, se entiende que el edificio ya ha entrado en carga totalmente, por lo que los efectos de las deformaciones han llegado a una situación de equilibrio.

El modo más claro de comprobar que se ha llegado a esa situación de estabilidad es mediante la colocación de testigos de yeso bajo el control de un técnico competente con titulación de arquitecto o arquitecto técnico.

Los testigos de yeso son pequeñas porciones de mortero de yeso de forma rectangular, de tamaño en torno a 4-6 cm de lado, que se colocan transversalmente a una grieta para comprobar si está activa anotando en él la fecha de colocación. Como el mortero de yeso es un material sin resistencia, cuando la causa originadora de la grieta no ha cesado produce la rotura del testigo, mientras que si la causa ha desaparecido, el mortero permanecerá entero sin romper.

Sólo cuando el arquitecto o el arquitecto técnico encargados de la colocación y control de los testigos, entiendan que éstos han permanecido sin romper al cabo del tiempo que estimen oportuno, se podrá proceder a la reparación de las grietas. En caso de que los testigos, en parte o en su conjunto, hayan roto, será el Técnico el que determinará si las grietas tienen un origen distinto a la entrada en carga de edificio o si el proceso de entrada en carga no ha finalizado y dará por tanto las instrucciones necesarias en base a los datos analizados.

Las obras de subsanación de las grietas derivadas de la entrada en carga de un edificio

En caso de confirmarse la estabilización de las grietas derivadas de la entrada en carga del edificio, se podrán iniciar las obras de subsanación.

Estas obras tendrán que realizarse bajo la dirección de un Técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) y sin perjuicio de lo que en cada caso el Técnico plantee, consistirán fundamentalmente en la corrección de los efectos producidos por las grietas en los paramentos afectados puesto que las causas se consideran cesadas.

La subsanación ha de consistir en las 5 actuaciones siguientes.

Picado de las grietas en toda su longitud desprendiendo los restos de guarnecidos sueltos

Retacado de las oquedades con masilla elástica

Colocación de una trama de poliéster o fibra de vidrio a lo largo de las grietas y fisuras

Guarnecido y enlucido de yeso de la superficie dañada

Aplicación de pintura a la totalidad de los paramentos afectados


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Showing 47 comments
  • Responder

    ¿Por qué será?
    Porque en España los arquitectos tenemos esta competencia profesional y así lo acredita la formación que hemos recibido para obtener el título que nos habilita para ello.

    • Eva M.
      Responder

      Me parece muy útil y explicativo su post. En nuestra finca hay una grieta de 45° que se situa en un muro de carga interior de vivienda. Hay. 2 arquitectos que nos dicen que es importante grapar, pero otro técnico dice que es suficiente arreglarla del mismo modo que usted explica con maala y yeso, etc. ¿me podría dar su opinión?

      • Responder

        No puedo darle una opinión desde la distancia porque seguro que cualquiera de los arquitectos que han visto las grietas cuenta con más datos que yo para poder diagnosticar el origen de la grieta y el modo de subsanarla.
        En la vida existen muchos casos en los que se plantean soluciones distintas a un problema de cualquier tipo (salud, edificios, vehículos, etc). Y la solución es poner nuestra confianza en el profesional que nos propone la solución más convincente.
        Por tanto, tendrán que volver a hablar con los arquitectos y optar por el que les ofrezca mayor credibilidad en base a su experiencia o a los antecedentes que les aporte de subsanación de lesiones constructivas similares.

  • Carmen
    Responder

    Muchas gracias por el artículo, en casa tenemos bastantes grietas y yo cada vez veo que van a más y que hay más (mi madre no quiere arreglarlas), podría escribir una segunda parte contando qué pasaría si no se arreglan? Así se lo podría enseñar a ver si entra en razón y las arreglamos….He visto que hay muchas hormigas que van sacando arena (creo que hormigón) del suelo de las terrazas 😐😐 muchas gracias

    • Responder

      Es importante la circunstancia que me indica: “Las grietas van a más y aumenta su número”. Eso quiere decir que la causa de su aparición no ha cesado. Por tanto, es necesario que se ponga en contacto con un arquitecto para que analice cuál es el origen de las grietas y así pueda determinar las obras necesarias para su subsanación y en su caso, las medidas de seguridad a tomar. Las grietas son el síntoma de algo que sucede en el edificio. Sólo un técnico competente puede indicarle el modo de corregir el origen de las grietas y sus efectos. Pregunte en su entorno si conocen algún arquitecto y en caso negativo, acuda al Colegio de Arquitectos de su provincia para que le designen uno de la Bolsa de Trabajo. Y para que no haya equívocos, antes de hacerle el encargo, aclare con él las condiciones del trabajo en cuanto a gastos de desplazamiento y posible informe técnico.

      • carmen
        Responder

        Muchas gracias por la respuesta, tengo varios amigos y conocidos arquitectos, me pondré en contacto, espero que podamos solucionarlo porque es un tema que me tiene preocupada, gracias

        • Responder

          Es lo más correcto. No me gustaría haberla alarmado pero los temas de grietas siempre debe verlos un arquitecto.

          • Fernando Rodrígurez

            Buenos días Luis. Hasta este comentario estoy de acuerdo en todo lo que dice, pues esto es su competencia profesional, qué duda cabe. No obstante, y si no quiere en su blog mencionar otras profesiones, en vez de comentar “siempre” debe verlos un arquitecto, podría escribir “siempre debe verlos un profesional cualificado”, como estoy seguro que sabe que existen. En mi caso, y como ingeniero de caminos, canales y puertos, también lo podríamos evaluar con tanta o más profesionalidad que un arquitecto, pues somos los profesionales, entre otras cosas, de las estructuras, tanto civiles como de edificación. Un saludo.

          • Agradezco su comentario, Fernando. Pero creo que en un blog escrito por un arquitecto y referido a edificios, cuando expreso mi opinión y cito la titulación de arquitecto, no estoy negando la competencia de otros profesionales que posean titulaciones distintas.

  • Rosario
    Responder

    Gracias por la información. En mi casa han aparecido algunas, pequeñas fisuras, sin embargo lo que más me preocupa es la cantidad de crujidos que se oyen todos los días, especialmente de noche. Puede ser peligroso?

    • Responder

      La respuesta se la tiene que dar un arquitecto que dictamine el origen de las fisuras y de los crujidos, tras analizar las circunstancias del edificio. Es la única manera de tener una opinión solvente. Busque un arquitecto que le recomiende alguien de su confianza o solicítelo a la Bolsa de Trabajo del Colegio de Arquitectos de su provincia. Y antes de que el arquitecto se ponga a trabajar, solicítele un presupuesto de los honorarios que habrá de abonarle.

  • Elena
    Responder

    Creo que está confundiendo conceptos. Las grietas por asentamiento se dan cuando un edificio no es capaz de absorber las deformaciones que suceden debajo de él, es decir en el terreno. Esas deformaciones son inevitables y en muchos casos imposible de corregir. Por ejemplo un edificio en el que para excavar los sótanos se ha hecho una pantalla de pilotes perimetral y la cimentación del resto del edificio es mediante zapatas, el asiento diferencial entre los pilotes, que no asientan nada, y las zapatas, que dependiendo del tipo de terreno asentarán más o menos, difícilmente no van a aparecer grietas, esto sí son las grietas por asentamiento. Dependiendo del terreno estos asientos pueden ser rápidos (arenas, gravas, ….) o durar una década o más (terrenos arcillosos). Yo también he sido perito en varios juicios, y lo primero es determinar el motivo de esas grietas, y las grietas por asientos no son lo que usted ha definido en el artículo.

    • Responder

      Eres libre de acusarme de que confundo conceptos pero me parece que no has entendido la intención de mi post. Por eso hablo de las “mal llamadas” grietas de asentamiento. Y digo “mal llamadas” porque muchos que saben de grietas menos que tú y que yo, han creado la leyenda urbana de “las grietas de asentamiento” para justificar como normal cualquier grieta que aparece en un edificio.

  • Meri
    Responder

    Buenos días! He encontrado su texto muy educativo para los que no somos expertos en este tema. Yo estoy buscando información sobre este tema porque tengo una gran duda.

    Estoy buscando un piso de compra, y he encontrado uno ideal. Pero tiene un problema y es que en la habitación de matrimonio hay una grieta de punta a punta de la pared a la altura de la vista, y otra en la pared cuando entras en la habitación. Los dueños me dijeron que es una grieta de asentamiento y que en 10 años no se ha movido. El bloque de pisos es del 2001. y el piso es el ultimo.
    Usted que me recomendaría? Compro piso sin ningun miedo, o de ninguna forma compro el piso.

    Porque las grietas estructurales pueden hacer caer el edificio?
    Muchas gracias!

    • Responder

      Gracias, Meri, por tu opinión sobre mi blog.
      El que hayan calificado las grietas como “grietas de asentamiento” confirma lo que afirmo en mi post. Cuando alguien quiere quitar importancia a una grieta, la califica de este modo y todo el mundo piensa que “son normales”.
      Pero lo que hay que hacer siempre es conocer cuál es la causa de las grietas. Y la causa de las grietas no se puede dictaminar a distancia. Es como si les pidiéramos a los médicos que nos diagnosticaran por teléfono.
      Igual que no dudamos en consultar con un amigo mecánico si vamos a comprar un coche de segunda mano, mi opinión es que recurras a un profesional, arquitecto o arquitecto técnico, que analice las grietas “in situ” con todos los datos y circunstancias que observe y sea él quien te recomiende lo que debes hacer.

  • Oscar ibáñez
    Responder

    Buenas tardes,
    Muchas gracias por su valiosa explicación.
    Tengo un adosado construído en los 70. Después de una reforma en la que no se tocó nada a nivel estructural han vuelto a salir unas grietas que ya existían. La cuestión es, que en la casa de al lado si hay una grieta que sube por muro lindante justo en el tiro de la escalera que a mi juicio, es más que considerable, mi vecino dice que llevan mucho tiempo así.
    Me cuesta creerlo, porque las mías son muy parecidas a las de las fotos que usted aporta en su artículo y me preocupan, pero la de mi vecino, es una señora grieta vertical que hace que parezca que las casas se están separando. Llamamos a dos empresas de cimentación que nos presupuestaron una intervención por medio de inyección de resinas en el terreno para el asentamiento del mismo. También nos dijeron que no había riesgo de derrumbe “ que no se iba a caer”.
    Hasta ahí bien, lo que no me convence demasiado es que no supieron dar una respuesta concreta al origen de este problema y aunque es una operación muy costosa, no te garantizan que éste se vaya a solucionar cien por cien, aunque si te dan una garantía de unos años.
    En ambos casos la persona que mandaron las dos empresas a las que consultamos, no parecieron dar una explicación convincente, de hecho el comercial de la segunda, realizó una visita puramente de caracter comercial explicando muy bien los procesos a seguir pero sin dar una razón convincente por la cual se producen estas grietas.
    ¿Me puede recomendar alguna otra alternativa, para intentar buscar una solución?
    Muchas gracias

    • Responder

      Creo que lo que Ud necesita es la opinión independiente de un arquitecto de su confianza. Puede que los representantes de las empresas tengan razón pero siempre le quedará la duda de que van a intentan venderle su producto.
      Tiene que ser un arquitecto el que vea con detenimiento las grietas en el propio edificio y directamente o tras colocar unos testigos de yeso para evaluar su evolución, dictamine cual es el origen de las grietas y cual es la manera de subsanar sus causas y sus efectos.
      Si no conoce a ninguno, puede acudir al Colegio de Arquitectos de su provincia donde le informarán de cómo solicitarlo en la Bolsa de Trabajo.
      Espero que pronto se solucione el problema.

  • Alvaro Rivas
    Responder

    Buenos días,

    Estoy pensando adquirir un departamento (bien futuro) en la 1era planta de un edificio que será de 1 sótano (para estacioamientos), 8 plantas y 3 departamentos por planta. Pero en el contrato de compra-venta aparece una clausula donde indica textualmente: “EL COMPRADOR declara conocer que el INMUEBLE y EL EDIFICIO estarán sujetos a daños y/o desperfectos no estructurales superficiales propios de toda construcción (tales como fisuras en las paredes, techos y pisos), los que no podrán ser considerados como vicios ocultos o que ha sido ocasionados por hecho propio de la VENDEDORA (…) En el caso de las fisuras LA VENDEDORA se compromete a repararlas hasta el plazo máximo de 18 meses, contados desde la entrega de EL INMUEBLE.”

    Esto está bien? Debo aceptarlo? tal vez sea mejor tener esta cláusula que no tenerla? porque siento que estaría por firmar un “sin lugar a reclamo” cuando lleguen un sin fin de fisuras, y al estar en 1era planta puede que se todavía mucho mas grave, por es la planta que soporta la mayor carga del edificio. Además, en el contrato no menciona nada en el caso de problemas estructurales y creo que sí debería contemplar ese escenario.

    Muy agradecido de antemano.

    • Responder

      Buenos días, Álvaro:
      El problema que me plantea tiene dos enfoques.
      Sobre el tema fisuras no estoy de acuerdo que sean daños “propios de TODA construcción”. Yo en mi casa, no tengo ninguna. En caso de que las haya en la vivienda que piensa comprar y si le preocupa su existencia, deberían ser analizadas por un arquitecto.
      Sobre el tema claúsulas del contrato no puedo aconsejarle porque carezco de formación jurídica. Debe consultar los términos del contrato con un abogado que en su caso le añada los puntos que considere adecuados para que queden sus intereses totalmente protegidos.

  • dennis
    Responder

    Buenas noches arquitecto! cual puede ser la causa de aparición de grietas en paredes y pisos de una vivienda de mas de 40 años de construida? El piso ha cedido.

    • Responder

      La aparición de grietas en paredes y suelos puede deberse a diversas causas. Lo mejor es consultar con un arquitecto que se desplace al edificio donde se hallan, para analizarlas in situ y poder diagnosticar las causas que las originan y las actuaciones necesarias para subsanarlas. Si no conoce ningún arquitecto puede dirigirse al Colegio de Arquitectos de su provincia para que le indiquen el procedimiento para solicitar uno de su Bolsa de Trabajo.

  • Luis Acosta
    Responder

    Hola Luis Jurado
    Gracias por la explicación que ha sido de mucha utilidad. Como en otros posts previos, estoy por comprar un departamento (piso) y he visto muchas opciones, curiosamente he visitado dos inmuebles construidos por el mismo arquitecto y esto es lo que he encontrado. El primer departamento (nuevo) tiene grietas que atraviesan el muro en forma diagonal, la separación es menor a los 3mm. El segundo departamento (6 años de antiguedad) tiene una grieta en diagonal tambien pero justo debajo de una ventana, por la zona de aparicion de la grieta entiendo que no es una área de carga pero esta separación de la grieta si es casi de 5mm. En ambos casos los vendedores han mal llamado, como bien dices, a estras grietas como “asentamientos normales”. Después de leer todos los comentarios puedo comentar lo siguiente: 1) Es curioso que dos inmubles construidos en instantes de tiempo diferentes presenten defectos similares (eso sin considerar que fueron diseñados por el mismo aquitecto), 2)ambos departamentos estan construidos sobre roca volcanica, por lo que el terreno tiene que ser muy firme y no entiendo por que asentamientos diferenciales podrian causar estos defectos. En ambos casos me queda claro que deberia llevar a un ingeniero que revise el tema pero no veo como podrian hacer un analisis exhaustivo si los vendedores tienen la urgencia para vender…. Algo me dice que podria comprar un problema a futuro. Qué opinas? Saludos

    • Responder

      Hola, Luis.
      Te toda la consulta lo que más intrigado me ha dejado es que “los vendedores tienen urgencia para vender”. Una vivienda es la inversión patrimonial más grande que los ciudadanos hacemos en nuestra vida y no vale que nos metan prisa.
      La existencia de grietas es suficiente motivo para consultar in situ con un arquitecto de confianza del comprador, que analice el origen de las grietas y la posible subsanación de las mismas. Para mí no existe otra alternativa.
      Supongamos que se tratara de un coche de segunda mano. Ante deficiencias tan claras, todos consultaríamos con un mecánico de confianza. Y un coche vale 20 veces menos que una vivienda.

  • ana rozo
    Responder

    Tengo una fisura. Es una linea en el primer piso que atraviesa todo el piso de la cocina y el comedor de mi townhouse. Es preocupante ahora que leo los problemas de construccion. Si tiene que ver con asentamientos o columnas o … Por favor orientenme, quien responde la constructora o la associacion, Estos townhouse fueron construidos en el 2006 en westpalm beach Florida. Gracias.

    • Responder

      Me plantea un caso que engloba dos problemas.
      1.- Para saber cuál es el origen de la grieta y cómo se tiene que subsanar, tendrá que consultar con un arquitecto que analice las características de la grieta y pueda dictaminar las causas que la han producido.
      2.- Con respecto a quién responde por haber aparecido una grieta, siempre será el responsable de que se haya producido. Probablemente no sea una falta de mantenimiento sino que sea un defecto de construcción. Por ello, tras conocer lo que dictamine el arquitecto sobre el origen de la grieta, tendrá que acudir a un abogado que le marque el camino a seguir para reclamar los costes de reparación al responsable de que la grieta haya surgido.

  • Tomás
    Responder

    Buenas tardes, me ha sido muy útil su artículo, pero me queda una pregunta, estas grietas debidas a la carga, suelen ser peligrosas, corre peligro el edificio?

    • Responder

      Igual que los médicos no pueden diagnosticar a un enfermo sin verle, a los arquitectos nos pasa lo mismo. Yo no puedo decirle sin son graves porque habría que analizar las características de las grietas y del edificio en que se encuentran. Puede ponerse en contacto con cualquier arquitecto de su confianza que tras analizarlas, sin duda le dará un diagnóstico correcto sobre su gravedad.

  • Ricardo Gamarra
    Responder

    Buenas tardes Sr. Jurado,
    Muy interesantes sus comentarios.
    Me gustaría saber hasta cuantos años un edificio puede estar entrado en carga para que llegue a su equilibrio, he escuchado alguna vez que hasta edificios de mas de 40 años siguen equilibrándose. Esta situación puede estar relacionada con el fraguado del hormigón.
    Un cordial saludo y gracias por deleitarnos con su Blog.

    Ricardo

    • Responder

      Buenos días, Ricardo.
      Voy a intentar contestar a su pregunta del modo más entendible posible.
      El concepto de entrada en carga está relacionado con la ejecución y el comienzo de la utilización de un edificio.
      En la fase de obra, una vez realizada la estructura del edificio (su esqueleto), a ésta se le empiezan a colocar cargas. Hay un tipo de cargas que la estructura las recibe durante la construcción (el peso de las fachadas, la cubierta, los tabiques, los aparatos sanitarios, los solados, los revestimientos, etc) y otras después de terminada la obra al comenzar a ser habitado el edificio (el peso de las personas, los muebles, los objetos y los electrodomésticos necesarios para su uso).
      Todas estas cargas actúan sobre la estructura y producen ligerísimas deformaciones de los forjados que en fase de proyecto siempre se han de tener en cuenta para que no aparezcan fisuras como ocurre en el 99% de los edificios.
      El sentido común dice que a la situación de equilibrio se llega en un periodo de tiempo aproximado de un año cuando la suma de todas las cargas se estabiliza. Cabe pensar que un año es suficiente para que el peso de personas, muebles, objetos, electrodomésticos, llegue a un valor estable.
      Por tanto, si hubieran aparecido fisuras consecuencia de la entrada en carga del edificio (no por otra causa distinta), cuando haya transcurrido al menos un año pueden subsanarse porque las deformaciones han llegado ya a su valor máximo.
      Gracias por deleitarse con mi blog.
      Luis Jurado

  • Martha
    Responder

    Hola tengo una pregunta ase un mes compramos una casa tenemos viviendo en ella 1 mes y en algunas paredes aparecieron esos grietas parecidas alas de su blog cuando miramos la casa no tenía esas grietas se formaron hasta ase poco que entramos a vivir antes de comprarla nos dieron un Papel donde la reviso un ingeniero y según no nesecitaba fundacion .que podrá ser ?.

    • Responder

      El modo de descartar cualquier problema estructural, es que analice las grietas un arquitecto de su confianza acudiendo a donde están las grietas y observando sus características.
      Les vale cualquier arquitecto. Si no conocen a ninguno, pueden solicitarlo a la Bolsa de Trabajo del Colegio de Arquitectos de su provincia.
      Una vez se lo hayan designado, deberán solicitarle un presupuesto por la visita antes de que proceda a realizarla.

  • Jose
    Responder

    Gracias por el este post, mi problema no creo que requiera de profesional pero por si acaso le preguntó, en el Salón de mi casa me hicieron una chimenea de casette y la enlucieron con unos paneles de cemento refractario y estos a su vez con una mezcla de arlita y varios acabados de masilla, las placas las incrustaron un poco en la pared del Salón y ahora me sale una grieta finísima que casi no se puede ni rellenar con masilla pero que queda muy anti estética en la zona de Unión con la pared, la he pintado varias veces y vuelve a salir. ¿Qué me aconseja usted?
    Gracias.

    • Responder

      La grieta que me indica no es una grieta de las derivadas de la entrada en carga del edificio como las que explico en el post.
      Se me ocurren dos posibles causas para determinar el origen de la grieta.
      Por un lado, puede ser consecuencia de una incorrecta instalación de la chimenea.
      Por otra parte, lo que para mí es más posible, es que la grieta se deba a la dilatación de los materiales por efecto de la alta temperatura de la combustión que se produce en la chimenea.
      Trate de obtener las instrucciones de montaje del fabricante o del vendedor de la chimenea y compruebe con los que hicieron la obra si se siguieron al pie de la letra dichas instrucciones de montaje.

  • Rosa
    Responder

    Hola! Yo tengo una duda con respecto a las fisuras. En algunos articulos he leido que cuando aparece una fisura que tiene el ancho de un cabello no es algo de lo que hay que preocuparse. Me gustaria saber que piensa usted sobre esta afirmacion. Gracias

    • Responder

      Lo que hace que una fisura pueda ser grave no es su anchura sino poder conocer si la causa que la haya originado ha llegado o no a una situación de equilibrio.
      Por eso conviene poner testigos de yeso para observar su evolución en el tiempo.
      Una fisura que hoy es muy fina si no cesa el esfuerzo que la ha producido, puede ir creciendo de tamaño y sus consecuencias pueden llegar a ser graves.
      El caso contrario como explico en el post, se da en las grietas derivadas de la entrada en carga de un edificio. Estas grietas, por muy aparatosas que parezcan, cesan en su evolución al llegar la estructura a un punto de equilibrio en cuanto a las cargas que actuan sobre ella (personas, tabiquería, mobiliarios, equipamiento, etc).

  • Yoserley sanchez
    Responder

    Buenas tardes mi nombre es Yosi y vivo en La Habana Cuba en un edificio construido en 1953.
    Mi apartamento es el último piso de una edificación de 3 plantas. Tengo 2 paredes que poseen unas grietas horizontales que me tienen muy preocupada. Usted me permite enviarle la foto para ver que solución le puedo dar,
    Muchas gracias.

    • Responder

      Mi opinión es que para diagnosticar la causas de unas grietas no sirve una fotografía sino que siempre es necesario analizarlas “in situ”.
      Viéndolas directamente se pueden estudiar todas sus características y comprobar el estado de otros elementos del edificio que pueden dar datos complementarios para establecer el posible diagnóstico.
      Yo le recomendaría que buscara un arquitecto de La Habana que pudiera analizarlas personalmente y le diera su opinión.
      En cualquier caso, la primera medida a tomar es colocar lo que en España llamamos unos testigos de yeso, para comprobar si la evolución de las grietas aumenta o está estabilizada.
      Esta información obtenida de los testigos de yeso le será de gran valor al arquitecto cubano que tenga que diagnosticar sus causas y proponer las obras necesarias para su subsanación.

  • Erlen
    Responder

    Hola, tengo una duda.
    Al piso de mi casa le salieron unas grietas y el seguro dice que se deben a los cimientos de la casa y que ellos no lo cubren. Alguien que trabaja en construcción me dice que si fuera así, tuviera una pared rajada también y no la hay, ¿ésto puede ser posible?

    • Responder

      Cualquier asunto relativo a grietas debe ser analizado por un arquitecto. Mi opinión es que debe ponerse en contacto con un arquitecto de su confianza para que estudie las características de las grietas y diagnostique cuál es su origen y cómo tienen que corregirse.

  • Alfredo
    Responder

    Muy interesante su exposición y posteriores preguntas.
    En mi caso, tenemos una casa de 70 años con estructura de madera. Al realizar la ITE, ha especificado que después de revisar con testigos que no se propaguen más las grietas, hay que realizar reparación de las mismas. Las grietas existentes en zonas comunes, es lógico que los pague la comunidad, pero las existentes dentro de vivienda , ¿Quién las tiene que pagar, el dueño o la comunidad?
    Gracias por su interés.

    • Responder

      Es una pregunta más jurídica que técnica, pero intentaré darle mi opinión como arquitecto.
      Los gastos necesarios para subsanar una deficiencia constructiva, los paga siempre el responsable de que se hayan producido.
      Por tanto lo primero que hay que saber si se deben a un mal uso provocado por alguien.
      Cuando se trata de lesiones constructivas derivadas de la falta de conservación continuada del edificio, tendrá que pagarlo el responsable de la falta de conservación que será la comunidad de propietarios del edificio.
      Y da lo mismo que las lesiones se hayan manifestado en elementos comunes como en elementos privativos.

  • Carlos
    Responder

    Buenos días Luis

    ¿Estas grietas que consideración tienen con respecto a la garantia que establece la Ley de Ordenación de la Edificación?
    Me han aparecido recientemente, es un piso nuevo que me entregaron hace un año y tres meses, y la constructora se desentiende diciendo lo siguiente ” Comprobamos que las mismas traen causa de unos daños que afectan a elementos de terminación o acabado, cuyo plazo o período de garantía viene establecido por el artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y que viene a ser de 1 año en supuestos como el que nos ocupa. “El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.”
    ¿Es así? También decirle que no han venido a mirarlo, ha sido en respuesta a unas fotos que les envié.

    Agradezco su respuesta, un saludo

    • Responder

      En su caso, la constructora sigue la táctica bastante habitual de considerar las grietas como “de acabados” para que así el plazo de reclamación haya prescrito al haber pasado más de un año.

      Probablemente el origen de las grietas sea “estructural” en cuyo caso el plazo de garantía es de 10 años o de “elementos constructivos o instalaciones” en cuyo caso el plazo de garantía es de 3 años, según los apartados a) y b) del citado artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

      Para poder argumentar contra lo dicho por la constructora, deben consultar con un abogado de su confianza que les marcará la estrategia a seguir y en caso de que lo estime conveniente, les recomendará apoyar su reclamación con un dictamen pericial firmado por un arquitecto donde determine cual es la causa generadora de las grietas según su criterio.

      Espero encuentren la solución al problema.

  • Carmen
    Responder

    Buenos dias,
    Me acabo de mudar a un piso que supuestamente tiene grietas de asentamiento. Mi padre era paleta y daba mucha importancia a eso. Cada dia observo mas cosas y me comenta propietaria que tiene informe que son de asentamiento y solo una era peligrosa la han reforzado haciendo la mas gruesa y ya. Evidentemente no me fio ni un pelo. Son grietas grandes en recholas de baño le puedo pasar fotos. Suelo de ade baño. Recholas cocina no tan grandes. En algunos sitios la diferencia de grieta entre una y otra rechola estan un poco movidas y todo.
    No se como contactar con usted ya que no me convence y le envio fotos para que me pueda ayudar. Confio en sus palabras porque reitero mi padre era un buen paleta de años antiguos y sus pisos no presentan ninguna gritan teniendo muchos años y el daba muchisima importancia a eso y las miraba muy bien diciendo que podian ser muy peligrosas. Le agradeceria su consejo porque estoy un poco asustada ya que es un primero y acabaria chafada por todo el bloque
    Atentaente
    Carmen

    • Responder

      Buenos días, Carmen:
      El diagnóstico sobre la importancia de unas grietas no se puede hacer simplemente viendo unas fotografías.
      Es necesario observarlas en el propio edificio y analizar sus características y la posible interrelación entre unas y otras.
      Para ello, deberá ponerse en contacto con un arquitecto de su confianza que tras analizarlas, determine las causas que las originan y las actuaciones necesarias para subsanarlas.
      Si nadie de su entorno le pone en contacto con un arquitecto, puede dirigirse al Colegio de Arquitectos de su provincia para que le indiquen el procedimiento para solicitar uno de su Bolsa de Trabajo.
      Y para que no haya malentendidos, antes de hacerle el encargo, aclare con él las condiciones económicas del trabajo a realizar.

  • Responder

    Muchas gracias por compartir este contenido sobre las grietas de asentamiento. Me ha parecido muy interesante y he aprendido un montón. Un saludo

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