¿CÓMO SE HACE EL CUADRO DE SUPERFICIES PARA ASIGNAR LAS CUOTAS O COEFICIENTES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Una cosa es hacer el cuadro de superficies y otra cosa es asignar los coeficientes

Me consulta un arquitecto que tiene que calcular el cuadro de superficies de una promoción.

Este arquitecto está proyectando un edificio de veinte viviendas, en el que hay tres tipos de viviendas de diferentes tamaños.

Su cliente le ha encargado que le calcule las superficies de todas las viviendas para poder asignar los coeficientes que se incluirán en la escritura de división horizontal.

En efecto, tiene que quedar muy claro que los arquitectos no asignamos coeficientes sino que hacemos el cuadro de superficies que probablemente sirva después para que la Comunidad de Propietarios, en base a este cuadro, al constituirse apruebe la asignación de coeficientes que han de regularla.

Dudas sobre la relación entre el cuadro de superficies y la asignación de los coeficientes

Mi interlocutor reconoce estar preparado para hacer un cálculo exacto de las superficies del edificio pero entiende que no le corresponde a él asignar los coeficientes. Es por ello que me plantea las siguientes consultas:

¿Cómo tengo que proceder para realizar el cuadro de superficies?

¿Se obtienen los coeficientes o cuotas de participación de cada vivienda a partir de mis cálculos?

Aclaraciones sobre el cuadro de superficies y la asignación de coeficientes

En mi ejercicio profesional he visto muchos casos injustos de cuotas de participación en una Comunidad de Propietarios y errores en el reparto de la superficie de las zonas comunes.

Siempre me acuerdo que uno de mis primeros trabajos en el Estudio donde colaboré como becario cuando era estudiante, fue calcular las superficies construidas y útiles de un bloque de viviendas. No sé quién supervisó mis números, pero las viviendas llevan cuarenta años construidas y supongo que sus propietarios están satisfechos con los coeficientes que les asignaron.

La Ley 8/99 de Propiedad Horizontal indica que se fijará la cuota de participación de cada vivienda tomando como base su superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma va a hacer de los elementos comunes. Esto es muy correcto pero puede resultar ambiguo.

En un edificio moderno que todas las viviendas son exteriores, el arquitecto encargado de hacer el cuadro de superficies del edificio, a partir de los planos de planta del mismo, debería seguir el siguiente método:

1.- Cálculo de la superficie útil de cada una de las viviendas.

2.- Obtención del coeficiente de cada vivienda mediante reparto proporcional de la superficie útil de cada vivienda con relación a la suma total de todas las superficies útiles.

3.- Cálculo de la superficie construida de cada vivienda y de la superficie construida de todas las zonas comunes del edificio.

4.- Obtención de la parte de zonas comunes que le corresponde a cada vivienda, multiplicando el coeficiente de cada vivienda por la superficie construida de todas las zonas comunes.

5.- Cálculo de la superficie construida con reparto de zonas comunes de cada vivienda que será la superficie construida de cada una sumada a la parte de zonas comunes que le corresponde.

Con todos estos valores, el promotor puede iniciar la constitución de la comunidad de propietarios con la seguridad de que nadie considerará injusto el reparto de gastos que se derive de los coeficientes así calculados.

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    jorge
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    Enhorabuena por una explicación tan clara y tan útil para los que no somos profesionales.

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    Segun el art.5 de la Ley Prop. Horizontal , entiendo que cuando en un edificio de viviendas, tambien hay locales en planta baja, a estos tambien les corresponde parte proporcional de zonas comunes a pesar de tener su acceso directo desde el exterior?

    En algunas comunidades me encuentro con que el m2 de garaje, tiene un coeficiente reductor de 0.4 con respecto al m2 de vivienda, entiendo que es asi por que se ha considerado el valor de repercusion de uno sobre otro en esa proporcion.

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    agustin
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    Ahora ya lo entiendo.
    Mi felicitacion a su labor de explicar las cosas con tanta claridad.

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    Antonio
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    Hola vivo en un edificio de cuatro pisos mas azotea, los 4 pisostienen 103 m2 , la azotea esta reservada para futura edificacion, esta tmb tiene 103 m2 de area ocupada sin embargo posee un area techada de 19.9 m2, el aporte en el gasto debe ser igual q los demas pisos?

    • Luis Jurado
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      Hola, Antonio.
      Una cosa es hacer el cuadro de superficies que se debe hacer como yo indico y otra cosa es que los coeficientes que ya se han asignado, sean justos o injustos. Si consideras que tu coeficiente es injusto, se trata de un problema jurídico que deberás consultar con un abogado. Él te indicará el camino a seguir para que el reparto de coeficientes se haga correctamente presentando una demanda en los juzgados porque lograr que la comunidad por unanimidad acepte el cambio de coeficientes, en la práctica suele ser imposible de conseguir.

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    Miguel
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    Buenos días. Estoy leyendo la escritura de división horizontal de mi comunidad y la asignación de los coeficientes de participación. La escritura al describir los distintos inmuebles (pisos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros) solo habla de metros construidos y en ningún momento hace referencia a “metros útiles” que es el primer parámetro para determinara el coeficiente; mi pregunta es ¿hay alguna forma de encontrar la superficie útil?, para al menos buscar una aproximación a dicho coeficiente.
    Encuentro que la escritura de división horizontal debería recoger además de los metros útiles una explicación siquiera mínima del resto de factores que se tienen en cuenta para la obtención de la cuota de participación porque, de otra manera, para cualquiera que pretenda analizar la corrección de su cuota resulta una tarea imposible. Encima en mi caso la constructora ya no existe. Gracias

    • Luis Jurado
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      La comunidad de propietarios es la que aprueba los coeficientes al constituirse y así quedan recogidos en la escritura de división horizontal.
      Otra cuestión es conocer cuáles han sido los criterios en base a los que se ha propuesto los coeficientes la comunidad ha aprobado al constituirse.
      Si usted considera que el coeficiente asignado a su vivienda es injusto, se trata de una cuestión jurídica que deberá consultar con un abogado para que le indique el camino a seguir para su modificación por vía judicial.

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    Cornelia
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    Buenos días. Estamos revisando las cuotas de propietarios ya que se han cambiado las personas que estaban en los cargos y hemos comprobado que los vecinos del último piso han incorporado a sus viviendas los altillos que pertenecen a la comunidad.
    Por ello creemos que lo legal es que ellos tengan que modificar la Escritura horizontal del edificio así como pagar por esos metros y cambiar sus cuotas.
    Es esto correcto? Cómo debemos actuar para tener todo en orden y legal ?
    Saludos y Gracias

    • Luis Jurado
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      La consulta que me hace es más jurídica que técnica. Como para modificar los coeficientes es necesario un acuerdo por unanimidad de todos los propietarios, lo más adecuado es que pongan el asunto en manos de un abogado que les marque el camino a seguir.

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    Antonia
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    Hola. Cuando los patios o terrazas están asignadas como anejos privados a las viviendas. ¿De qué forma computan sus superficies?

    • Luis Jurado
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      Las superficies arquitectónicas son siempre superficies cubiertas. Por tanto los patios y las terrazas descubiertas no computan porque solo son el techo de otra superficie que si computa. Pero no hay que olvidar que aunque no computen por no estar cubiertas, tienen valor comercial y quien vende una vivienda con un patio o una terraza de ese tipo sabe que puede poner un precio más alto que si no lo tuviera.

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