¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y SUPERFICIE ÚTIL?

Las superficies arquitectónicas

En mi oficio de divulgador sobre edificios, me he encontrado con personas desconocedoras de las cuestiones técnicas, que me han transmitido sus dudas sobre el significado de los diferentes tipos de superficies arquitectónicas.

Cuando alguien quiere comparar el tamaño de dos viviendas, es imprescindible que las cifras se refieran al mismo concepto. Si no, puede darse el caso de que una vivienda de 100 m2 construidos parezca más grande que otra de 85 m2 útiles aunque en realidad puede ser lo contrario.

La confusión entre los conceptos de superficie

Las consultas que se me han efectuado sobre las superficies arquitectónicas suelen responder a un mismo patrón.

Se trata de ciudadanos que quieren comprar una vivienda y observan que en los anuncios les hablan de distintos tipos de superficie como superficie construida, superficie útil, superficie disponible o superficie computable, entre otros.

Con un poco de desconfianza, suponen que no serán conceptos coincidentes y por ello antes de decidirse, desean conocer el verdadero significado de cada uno.

¿Qué tipos de superficie hay en los edificios?

¿Qué es lo que incluye cada tipo de superficie?

En los edificios sólo se distinguen dos tipos distintos de superficie. Estos tipos son la superficie construida y la superficie útil.

Sin embargo en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal,hay que tener en cuenta un tercer concepto derivado de los anteriores, denominado superficie construida con reparto de zonas comunes.

La superficie construida

La superficie construida es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto. Por tanto incluye todos los espacios construidos, tanto los que van a ser utilizados por los habitantes del edificio como los necesarios para ubicar el cerramiento, la tabiquería, la estructura y las instalaciones.

Dicho en términos entendibles, la superficie construida está constituida por los metros cuadrados que se utilizan, más los metros cuadrados de la caja o envase necesario para que esos metros cuadrados se puedan utilizar.

La superficie útil

La superficie útil es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto, descontando los elementos constructivos destinados al cerramiento, a la tabiquería, a la estructura y a las instalaciones. Por tanto incluye sólo los espacios construidos que van a ser utilizados por los habitantes del edificio.

Dicho de modo comprensible, la superficie útil está constituida por los metros cuadrados que se pueden pisar o como me comentó un seguidor en twitter (que me disculpe al no citarle porque no recuerdo su nombre), por los metros cuadrados que se pueden barrer.

La superficie construida con reparto de zonas comunes

En los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, existe un tercer concepto de superficie derivado de la existencia de dependencias comunes como el portal, la escalera, el cuarto del grupo de presión, los recintos de telecomunicaciones, el cuarto de calderas o el torreón del ascensor, que ocupan superficie sin que sean de nadie porque son de todos los que integran la comunidad de propietarios. Este tipo de superficie se denomina superficie construida con reparto de zonas comunes.

La superficie construida con reparto de zonas comunes es la superficie construida de cada una de las fincas o unidades registrales de un edificio más la parte proporcional de la superficie construida de la suma de todas las zonas comunes del mismo edificio, obtenida por aplicación del coeficiente de participación establecido por los estatutos de la comunidad de propietarios. Por tanto para cada finca incluye además de su superficie construida, una porción de la superficie construida de las zonas comunes del edificio donde se ubica.

A veces la superficie construida con reparto de zonas comunes de una vivienda, confunde al interesado por ser mayor de lo que podría parecer. Ello se debe a que a los metros cuadrados de la propia finca que están de la puerta de la vivienda para adentro, se les ha añadido la parte proporcional de los metros cuadrados de las zonas comunes que obviamente están fuera de ella.

Por último, tres observaciones importantes

La primera es que las superficies arquitectónicas son siempre superficies cubiertas. Por tanto los metros cuadrados de patios, azoteas o terrazas no cubiertas, no se tienen que incluir cuando se calculan superficies en los edificios, aunque desafortunadamente he conocido muchos casos en que sí se hace, unas veces por desconocimiento y otras para confundir hinchando los valores reales.

La segunda es que las dependencias con el techo inclinado como las buhardillas o los espacios ubicados bajo escaleras, se deben medir computando sólo los espacios que tienen una altura libre mínima de 1,50 m. Por ello, todos los espacios con el techo inclinado que estén por debajo de esa altura, aunque puedan tener alguna utilidad, no se miden a los efectos de calcular superficies construidas o útiles.

Y en tercer lugar quiero dejar claro que esas expresiones que a veces se oyen como superficie disponible, superficie utilizable, superficie cubierta, superficie computable, superficie oficial, superficie efectiva, superficie práctica u otras similares, carecen de rigor técnico y su empleo sólo sirve para confundir a los usuarios de edificios.

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    Gracias Sr.Jurado.
    Me ha parecido útil su información.
    Òscar Caralps

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    Francisco Moreno Aguilar
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    En una comunidad de propietarios con 3 plantas para viviendas + Planta baja con comercios + sótano bajo cubierta con dos locales + paso entrada a Garajes.
    Además existe una plazoleta exterior en cota cero y bajo cuya plazoleta hay garajes en los que se entra por el sótano bajo cubierta perteneciente al edificio antes mencionado.
    La pregunta es si los propietarios de las viviendas tienen cota de participación en los gastos de la plazoleta exterior e incluso en los problemas de goteras, etc. que puedan sufrir los garajes

    • Luis Jurado
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      Supongo que existe una única comunidad de propietarios que abarca las viviendas, los locales y las plazas de aparcamiento del garaje.
      Por tanto el edificio está en régimen de propiedad horizontal y se compone de elementos comunes y elementos privativos en los términos establecidos por el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que le remite a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil.
      Como la plazoleta exterior se considerará elemento común, todos los propietarios de viviendas, locales y garajes son copropietarios de ella.
      Con relación a las goteras como a todo lo que sucede en la vida, el responsable es siempre quien las produce que puede ser alguien de la comunidad o alguien ajeno a ella.
      En el caso de que el origen de las goteras se deba al envejecimiento natural del edificio o a su estado de conservación, entonces el responsable es el dueño del edificio, es decir la comunidad de propietarios en su conjunto y como consecuencia todos los que la integran, sean propietarios de viviendas, locales o plazas de aparcamiento.
      No obstante, si existe un problema de derechos, lo mejor es consultar con un abogado, no con un arquitecto como yo que obviamente carezco de formación jurídica.

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    desamparados ortega miravalls
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    Si en un edificio hay tres plantas y en la de arriba tienen una terraza abierta que han utilizado para hacer un apartamento, esa superficie es computable para ampliar el tanto por cien de de gastos de la comunidad. A esa terraza se puede acceder por la tercera planta pero eran terrazas descubiertas y alguna cubierta.

    • Luis Jurado
      Responder

      No hay que confundir dos temas distintos.
      Una cosa es el cuadro de superficies del edificio donde las superficies que se utilizan son siempre superficies cubiertas. Por tanto, si las terrazas originariamente eran descubiertas no se habrán incluido en su día en el cuadro de superficies por carecer de techo.
      Otra cosa es el modo en que se hayan asignado los coeficientes al constituir la comunidad de propietarios. Lo normal es que se hayan fijado de modo proporcional a las superficies iniciales de cada vivienda.
      Por tanto, al crear ahora ese apartamento se produce una situación injusta. Los coeficientes siguen siendo los mismos pero han cambiado las superficies que tiene cada vivienda.
      Mi opinión es que los propietarios perjudicados deben asesorarse con un abogado para que a la vista de la escritura de constitución de la comunidad y de la situación actual, les marque el camino jurídico a seguir para resolver la situación creada.

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