¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y SUPERFICIE ÚTIL?

Las superficies arquitectónicas

En mi oficio de divulgador sobre edificios, me he encontrado con personas desconocedoras de las cuestiones técnicas, que me han transmitido sus dudas sobre el significado de los diferentes tipos de superficies arquitectónicas.

Cuando alguien quiere comparar el tamaño de dos viviendas, es imprescindible que las cifras se refieran al mismo concepto. Si no, puede darse el caso de que una vivienda de 100 m2 construidos parezca más grande que otra de 85 m2 útiles aunque en realidad puede ser lo contrario.

La confusión entre los conceptos de superficie

Las consultas que se me han efectuado sobre las superficies arquitectónicas suelen responder a un mismo patrón.

Se trata de ciudadanos que quieren comprar una vivienda y observan que en los anuncios les hablan de distintos tipos de superficie como superficie construida, superficie útil, superficie disponible o superficie computable, entre otros.

Con un poco de desconfianza, suponen que no serán conceptos coincidentes y por ello antes de decidirse, desean conocer el verdadero significado de cada uno.

¿Qué tipos de superficie hay en los edificios?

¿Qué es lo que incluye cada tipo de superficie?

En los edificios sólo se distinguen dos tipos distintos de superficie. Estos tipos son la superficie construida y la superficie útil.

Sin embargo en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal,hay que tener en cuenta un tercer concepto derivado de los anteriores, denominado superficie construida con reparto de zonas comunes.

La superficie construida

La superficie construida es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto. Por tanto incluye todos los espacios construidos, tanto los que van a ser utilizados por los habitantes del edificio como los necesarios para ubicar el cerramiento, la tabiquería, la estructura y las instalaciones.

Dicho en términos entendibles, la superficie construida está constituida por los metros cuadrados que se utilizan, más los metros cuadrados de la caja o envase necesario para que esos metros cuadrados se puedan utilizar.

La superficie útil

La superficie útil es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto, descontando los elementos constructivos destinados al cerramiento, a la tabiquería, a la estructura y a las instalaciones. Por tanto incluye sólo los espacios construidos que van a ser utilizados por los habitantes del edificio.

Dicho de modo comprensible, la superficie útil está constituida por los metros cuadrados que se pueden pisar o como me comentó un seguidor en twitter (que me disculpe al no citarle porque no recuerdo su nombre), por los metros cuadrados que se pueden barrer.

La superficie construida con reparto de zonas comunes

En los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, existe un tercer concepto de superficie derivado de la existencia de dependencias comunes como el portal, la escalera, el cuarto del grupo de presión, los recintos de telecomunicaciones, el cuarto de calderas o el torreón del ascensor, que ocupan superficie sin que sean de nadie porque son de todos los que integran la comunidad de propietarios. Este tipo de superficie se denomina superficie construida con reparto de zonas comunes.

La superficie construida con reparto de zonas comunes es la superficie construida de cada una de las fincas o unidades registrales de un edificio más la parte proporcional de la superficie construida de la suma de todas las zonas comunes del mismo edificio, obtenida por aplicación del coeficiente de participación establecido por los estatutos de la comunidad de propietarios. Por tanto para cada finca incluye además de su superficie construida, una porción de la superficie construida de las zonas comunes del edificio donde se ubica.

A veces la superficie construida con reparto de zonas comunes de una vivienda, confunde al interesado por ser mayor de lo que podría parecer. Ello se debe a que a los metros cuadrados de la propia finca que están de la puerta de la vivienda para adentro, se les ha añadido la parte proporcional de los metros cuadrados de las zonas comunes que obviamente están fuera de ella.

Por último, tres observaciones importantes

La primera es que las superficies arquitectónicas son siempre superficies cubiertas. Por tanto los metros cuadrados de patios, azoteas o terrazas no cubiertas, no se tienen que incluir cuando se calculan superficies en los edificios, aunque desafortunadamente he conocido muchos casos en que sí se hace, unas veces por desconocimiento y otras para confundir hinchando los valores reales.

La segunda es que las dependencias con el techo inclinado como las buhardillas o los espacios ubicados bajo escaleras, se deben medir computando sólo los espacios que tienen una altura libre mínima de 1,50 m. Por ello, todos los espacios con el techo inclinado que estén por debajo de esa altura, aunque puedan tener alguna utilidad, no se miden a los efectos de calcular superficies construidas o útiles.

Y en tercer lugar quiero dejar claro que esas expresiones que a veces se oyen como superficie disponible, superficie utilizable, superficie cubierta, superficie computable, superficie oficial, superficie efectiva, superficie práctica u otras similares, carecen de rigor técnico y su empleo sólo sirve para confundir a los usuarios de edificios.


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Showing 23 comments
  • Responder

    Gracias Sr.Jurado.
    Me ha parecido útil su información.
    Òscar Caralps

  • Francisco Moreno Aguilar
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    En una comunidad de propietarios con 3 plantas para viviendas + Planta baja con comercios + sótano bajo cubierta con dos locales + paso entrada a Garajes.
    Además existe una plazoleta exterior en cota cero y bajo cuya plazoleta hay garajes en los que se entra por el sótano bajo cubierta perteneciente al edificio antes mencionado.
    La pregunta es si los propietarios de las viviendas tienen cota de participación en los gastos de la plazoleta exterior e incluso en los problemas de goteras, etc. que puedan sufrir los garajes

    • Responder

      Supongo que existe una única comunidad de propietarios que abarca las viviendas, los locales y las plazas de aparcamiento del garaje.
      Por tanto el edificio está en régimen de propiedad horizontal y se compone de elementos comunes y elementos privativos en los términos establecidos por el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que le remite a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil.
      Como la plazoleta exterior se considerará elemento común, todos los propietarios de viviendas, locales y garajes son copropietarios de ella.
      Con relación a las goteras como a todo lo que sucede en la vida, el responsable es siempre quien las produce que puede ser alguien de la comunidad o alguien ajeno a ella.
      En el caso de que el origen de las goteras se deba al envejecimiento natural del edificio o a su estado de conservación, entonces el responsable es el dueño del edificio, es decir la comunidad de propietarios en su conjunto y como consecuencia todos los que la integran, sean propietarios de viviendas, locales o plazas de aparcamiento.
      No obstante, si existe un problema de derechos, lo mejor es consultar con un abogado, no con un arquitecto como yo que obviamente carezco de formación jurídica.

  • desamparados ortega miravalls
    Responder

    Si en un edificio hay tres plantas y en la de arriba tienen una terraza abierta que han utilizado para hacer un apartamento, esa superficie es computable para ampliar el tanto por cien de de gastos de la comunidad. A esa terraza se puede acceder por la tercera planta pero eran terrazas descubiertas y alguna cubierta.

    • Responder

      No hay que confundir dos temas distintos.
      Una cosa es el cuadro de superficies del edificio donde las superficies que se utilizan son siempre superficies cubiertas. Por tanto, si las terrazas originariamente eran descubiertas no se habrán incluido en su día en el cuadro de superficies por carecer de techo.
      Otra cosa es el modo en que se hayan asignado los coeficientes al constituir la comunidad de propietarios. Lo normal es que se hayan fijado de modo proporcional a las superficies iniciales de cada vivienda.
      Por tanto, al crear ahora ese apartamento se produce una situación injusta. Los coeficientes siguen siendo los mismos pero han cambiado las superficies que tiene cada vivienda.
      Mi opinión es que los propietarios perjudicados deben asesorarse con un abogado para que a la vista de la escritura de constitución de la comunidad y de la situación actual, les marque el camino jurídico a seguir para resolver la situación creada.

  • Guillermo López Flores
    Responder

    Proyecto un edificio de tres plantas y azotea o terraza de 2.000 m2 superficie cubierta.. Mis honorarios son computados en funcio a la superficie cubierta (construida) del edificio.
    La terraza no es el piso libre tradicional, sino un patio de servicio que esta cargada de equipos electromecanicos, transformadores, refrigeracion, etc.
    Por ello quiero computar la terraza tambien como superficie.
    Tambien mi trabajo incluyo el proyecto de abastecimiento de agua, electricidad, alcantarillado, desde el edificio hasta el punto alejado unos 100m, hasta donde llegaban las redes publicas.
    Tambien incluyo la jardineria.
    Estos trabajos, considero que estan por fuera de la superficie cubierta y quiero cobrarlos por separado
    Es correcto?
    Gracias

    • Responder

      No se trata de que sea correcto o no.
      Al no existir unos baremos obligatorios, tú puedes presupuestar tus honorarios según tu criterio. Si la explicación del criterio utilizado es convincente para tu cliente, te aceptará el presupuesto. Si no lo acepta, tendrás que intentar convencerle de que el modo de calcular tus honorarios es objetivo. Pero en ningún sitio va a ver nadie que te diga si el método de cálculo es correcto o no.

  • jaime
    Responder

    Buenas tardes,
    Como se calcula el precio del metro cuadrado del jardín, piscina, terreno etc….? Quiero decir puedo calcular los metros de útiles y construidos de lo edificado para su valoración pero respecto a lo no construido, es un porcentaje del valor del metro construido?
    Espero haberme explicado con claridad,

    Muchas gracias

    • Responder

      Para la tasación de edificios existen varios métodos. En el método de comparación con el mercado, sobre el precio obtenido de los denominados “testigos”, se suelen aplicar adaptaciones porcentuales en función de la existencia o no de determinados equipamientos como el jardín, la piscina u otros. Es criterio de cada tasador por lo que distintos tasadores dan siempre valores de tasación distintos. Lo que no existe como a algunos les gustaría, es un Libro Gordo de Petete donde vinieran los valores de tasación de todos los edificios.

  • Saúl Iglesias
    Responder

    Buenas tardes
    Hay algo que no me queda claro
    La superficie construida se halla en cada nivel y se hace una suma total de todos los niveles?

    • Responder

      Claro. Si el edificio tiene varias plantas, la superficie construida total es la suma de la superficie construida de cada una de las plantas.

  • Alejandro
    Responder

    Hola Luis, buenas tardes, tengo una duda respecto al cómputo de la superficie útil de las escaleras. Para el caso concreto de un edificio destinado a apartamentos turísticos con planta baja más tres y sótano bajo rasante: ¿Cómo incluimos las superficies de la caja de escaleras en cada planta? ¿Tomamos el criterio general de representación gráfica por el cual las plantas de un edificio se definen con secciónes horizontales situadas a una cota de 1’00m sobre el nivel de piso terminado? Si es así para la planta -1 tendremos la porción de escalera contenida bajo ese plano virtual a cota de un metro, para la planta baja sería desde la cota de un metro hasta el plano inferior, y así sucesivamente.

    • Responder

      Es evidente que se trata de una superficie cerrada y cubierta y que ocupa un espacio en todas las plantas.
      Mi opinión es que se debe incluir en todas ellas la superficie delimitada por sus cerramientos.
      Por ejemplo, si la caja de la escalera ocupa en planta un ancho de 2,50 m y un largo de 4,00 m, la superficie útil de cada planta tendrá 10.00 m2 más por contar con esa escalera.

  • Francisco Cortés
    Responder

    Apreciado Luis:
    Muy buen artículo. Lo he distribuido internamente en la empresa, como referencia. Es un concepto que muchos colegas no tienen claro e induce a error.
    Aunque en toda la legislación subyace que tiene que ser una superficie cubierta, que tiene un techo, no se expresa con rotundidad. Hablan de superficie cerrada. Pero el legislador debería ser más contundente y claro: la única condición para que tiene una superficie construida es que esté cubierta, que esté tapada en su proyección vertical. Punto.
    Si tiene cierres por un lado, por tres o por ninguno es secundario.
    No conocía tu blog, lo seguiré a partir de ahora.
    Un abrazo.

    • Responder

      Gracias, Francisco por tu opinión sobre el contenido de mi blog.
      Estoy de acuerdo contigo en que es un tema que muchos profesionales no tienen totalmente claro.
      Y también estoy de acuerdo que estos conceptos se deberían definir con más precisión para evitar los errores de concepto.
      Un abrazo.

  • Martín
    Responder

    Muchas gracias Luis, por la divulgación de cosas como esta, que en muchas ocasiones generan dudas por no tener claros los conceptos.
    Como delineante, me ha resultado muy útil para mi trabajo, le agradezco que dedique tiempo a divulgar el buen hacer.
    Un saludo atento

  • Josefa
    Responder

    Buenas tardes, compre un ático que tiene una terraza y, según dueños anteriores, en construcción se techo una pérgola en la que se añadió otra terraza beneficiándose también el sabático. Esa terraza la he estado conservando durante 30 años que vivo ahí, pero ahora ha surgido un problema de filtración de agua. En mi comunidad siempre me han dicho que esa terraza es de la comunidad a pesar de que la he estado manteniendo y conservando. Ahora hay que levantar todo el suelo y solucionar el problema de la filtración, mi pregunta es ¿A quién le corresponde esa obra, a la comunidad o a los dos vecinos ( ático y sabático)? Yo pienso que es zona común de todo la comunidad pero los vecinos dicen que la tengo que solucionar yo porque soy quien la disfruto. Gracias de antemano.

    • Responder

      El que está obligado a reparar un problema constructivo a su costa, es siempre el responsable de que se haya producido.
      Si yo le doy un golpe al coche de otro, tendré que arreglarlo yo, por ser el responsable. No el otro, por ser su dueño.
      Otra cosa es que no esté claro quién es el responsable de las filtraciones de agua. En ese caso, se trata de una cuestión jurídica que deberá consultar con un abogado. Él le indicará de qué modo se debe llevar el asunto para demostrar que usted no es responsable de las lesiones producidas y que por tanto, no le corresponde pagar los gastos de reparación.

  • Ruben
    Responder

    Hola Luis, para repartir las zonas comunes se hace por planta? es decir, en un edificio de tres plantas a cada propietario le asignan zonas comunes de su planta mas portal o se suman todas las zonas comunes del edificio y se reparten conforme al coeficiente de participación? Esto querría decir que a una plaza de garaje con acceso independiente desde la calle se le asignan zonas comunes de las plantas altas.
    Por otro lado hay que utilizar algún coeficiente corrector que tenga en cuenta altura u orientación?
    En caso afirmativo cuales suelen ser esos coeficientes?
    Muchas gracias y enhorabuena por tu blog

    • Responder

      Hola, Rubén:
      Considerando el edificio como una unidad, lo más lógico es calcular la suma global de todas las zonas comunes (portal, distribuidores de planta, cuartos de instalaciones, etc) con independencia de la planta en que se encuentren y repartirlas en función del coeficiente. Yo así lo he hecho siempre.
      Con relación a los garajes, el planteamiento cambia. Lo más habitual es que cada propietario tenga una parte proindivisa del total del garaje. Por tanto, se calcula la superficie construida total del garaje (plazas, viales, accesos, etc) y se divide entre el número de plazas. Todos los propietarios tendrán la misma superficie de garaje aunque al asignar las plazas de cada uno, no todas las plazas serán iguales porque siempre habrá plazas más anchas o más estrechas, más cortas o más largas, en función de los elementos constructivos del edificio (pilares, conductos, bajantes, etc).
      En edificios con viviendas homogéneas no se aplica ningún coeficiente corrector en función de la altura u orientación.
      Si acaso, podría estar justificado cuando el valor de compraventa de las viviendas es muy distinto de unas a otras en función de la demanda de ellas por ciertas vistas, acabados o características que rompen con esa homogeneidad teórica. Pero, no he intervenido en ningún caso de este tipo.
      Gracias por tu enhorabuena a mi blog.

  • Amalia Terrón Fuentes
    Responder

    Buenos días, mi nombre es Amalia Terrón.
    Y mi pregunta va dirigida a la utilizazión de una azotea para la instalción de placas fotovoltaicas.
    ¿Cómo se calcula el espacio que le corresponde a cada propietario?
    Un saludo

    • Responder

      Buenos días, Amalia.
      Al tratarse de un elemento común del edificio, tiene que ser la comunidad de propietarios la que establezca los criterios de utilización de la azotea.
      Consulte con el administrador y/o el presidente para conocer si se han tomado acuerdos al respecto en las juntas de la comunidad de propietarios.

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