¿CÓMO SE HACE EL CUADRO DE SUPERFICIES PARA ASIGNAR LAS CUOTAS O COEFICIENTES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Una cosa es hacer el cuadro de superficies y otra cosa es asignar los coeficientes

Me consulta un arquitecto que tiene que calcular el cuadro de superficies de una promoción.

Este arquitecto está proyectando un edificio de veinte viviendas, en el que hay tres tipos de viviendas de diferentes tamaños.

Su cliente le ha encargado que le calcule las superficies de todas las viviendas para poder asignar los coeficientes que se incluirán en la escritura de división horizontal.

En efecto, tiene que quedar muy claro que los arquitectos no asignamos coeficientes sino que hacemos el cuadro de superficies que probablemente sirva después para que la Comunidad de Propietarios, en base a este cuadro, al constituirse apruebe la asignación de coeficientes que han de regularla.

Dudas sobre la relación entre el cuadro de superficies y la asignación de los coeficientes

Mi interlocutor reconoce estar preparado para hacer un cálculo exacto de las superficies del edificio pero entiende que no le corresponde a él asignar los coeficientes. Es por ello que me plantea las siguientes consultas:

¿Cómo tengo que proceder para realizar el cuadro de superficies?

¿Se obtienen los coeficientes o cuotas de participación de cada vivienda a partir de mis cálculos?

Aclaraciones sobre el cuadro de superficies y la asignación de coeficientes

En mi ejercicio profesional he visto muchos casos injustos de cuotas de participación en una Comunidad de Propietarios y errores en el reparto de la superficie de las zonas comunes.

Siempre me acuerdo que uno de mis primeros trabajos en el Estudio donde colaboré como becario cuando era estudiante, fue calcular las superficies construidas y útiles de un bloque de viviendas. No sé quién supervisó mis números, pero las viviendas llevan cuarenta años construidas y supongo que sus propietarios están satisfechos con los coeficientes que les asignaron.

La Ley 49/60 de Propiedad Horizontal y sus numerosas modificaciones posteriores, indican en su artículo 5º que se fijará la cuota de participación de cada vivienda tomando como base su superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que se vaya a hacer de los elementos comunes. Esto es muy correcto pero puede resultar ambiguo.

En un edificio moderno que todas las viviendas son exteriores, el arquitecto encargado de hacer el cuadro de superficies del edificio, a partir de los planos de planta del mismo, debería seguir el siguiente método:

1.- Cálculo de la superficie útil de cada una de las viviendas.

2.- Obtención del coeficiente de cada vivienda mediante reparto proporcional de la superficie útil de cada vivienda con relación a la suma total de todas las superficies útiles.

3.- Cálculo de la superficie construida de cada vivienda y de la superficie construida de todas las zonas comunes del edificio.

4.- Obtención de la parte de zonas comunes que le corresponde a cada vivienda, multiplicando el coeficiente de cada vivienda por la superficie construida de todas las zonas comunes.

5.- Cálculo de la superficie construida con reparto de zonas comunes de cada vivienda que será la superficie construida de cada una sumada a la parte de zonas comunes que le corresponde.

Con todos estos valores, el promotor puede iniciar la constitución de la comunidad de propietarios con la seguridad de que nadie considerará injusto el reparto de gastos que se derive de los coeficientes así calculados.

Showing 17 comments
  • jorge
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    Enhorabuena por una explicación tan clara y tan útil para los que no somos profesionales.

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    Segun el art.5 de la Ley Prop. Horizontal , entiendo que cuando en un edificio de viviendas, tambien hay locales en planta baja, a estos tambien les corresponde parte proporcional de zonas comunes a pesar de tener su acceso directo desde el exterior?

    En algunas comunidades me encuentro con que el m2 de garaje, tiene un coeficiente reductor de 0.4 con respecto al m2 de vivienda, entiendo que es asi por que se ha considerado el valor de repercusion de uno sobre otro en esa proporcion.

  • agustin
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    Ahora ya lo entiendo.
    Mi felicitacion a su labor de explicar las cosas con tanta claridad.

  • Antonio
    Responder

    Hola vivo en un edificio de cuatro pisos mas azotea, los 4 pisostienen 103 m2 , la azotea esta reservada para futura edificacion, esta tmb tiene 103 m2 de area ocupada sin embargo posee un area techada de 19.9 m2, el aporte en el gasto debe ser igual q los demas pisos?

    • Responder

      Hola, Antonio.
      Una cosa es hacer el cuadro de superficies que se debe hacer como yo indico y otra cosa es que los coeficientes que ya se han asignado, sean justos o injustos. Si consideras que tu coeficiente es injusto, se trata de un problema jurídico que deberás consultar con un abogado. Él te indicará el camino a seguir para que el reparto de coeficientes se haga correctamente presentando una demanda en los juzgados porque lograr que la comunidad por unanimidad acepte el cambio de coeficientes, en la práctica suele ser imposible de conseguir.

  • Miguel
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    Buenos días. Estoy leyendo la escritura de división horizontal de mi comunidad y la asignación de los coeficientes de participación. La escritura al describir los distintos inmuebles (pisos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros) solo habla de metros construidos y en ningún momento hace referencia a “metros útiles” que es el primer parámetro para determinara el coeficiente; mi pregunta es ¿hay alguna forma de encontrar la superficie útil?, para al menos buscar una aproximación a dicho coeficiente.
    Encuentro que la escritura de división horizontal debería recoger además de los metros útiles una explicación siquiera mínima del resto de factores que se tienen en cuenta para la obtención de la cuota de participación porque, de otra manera, para cualquiera que pretenda analizar la corrección de su cuota resulta una tarea imposible. Encima en mi caso la constructora ya no existe. Gracias

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      La comunidad de propietarios es la que aprueba los coeficientes al constituirse y así quedan recogidos en la escritura de división horizontal.
      Otra cuestión es conocer cuáles han sido los criterios en base a los que se ha propuesto los coeficientes la comunidad ha aprobado al constituirse.
      Si usted considera que el coeficiente asignado a su vivienda es injusto, se trata de una cuestión jurídica que deberá consultar con un abogado para que le indique el camino a seguir para su modificación por vía judicial.

  • Cornelia
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    Buenos días. Estamos revisando las cuotas de propietarios ya que se han cambiado las personas que estaban en los cargos y hemos comprobado que los vecinos del último piso han incorporado a sus viviendas los altillos que pertenecen a la comunidad.
    Por ello creemos que lo legal es que ellos tengan que modificar la Escritura horizontal del edificio así como pagar por esos metros y cambiar sus cuotas.
    Es esto correcto? Cómo debemos actuar para tener todo en orden y legal ?
    Saludos y Gracias

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      La consulta que me hace es más jurídica que técnica. Como para modificar los coeficientes es necesario un acuerdo por unanimidad de todos los propietarios, lo más adecuado es que pongan el asunto en manos de un abogado que les marque el camino a seguir.

  • Antonia
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    Hola. Cuando los patios o terrazas están asignadas como anejos privados a las viviendas. ¿De qué forma computan sus superficies?

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      Las superficies arquitectónicas son siempre superficies cubiertas. Por tanto los patios y las terrazas descubiertas no computan porque solo son el techo de otra superficie que si computa. Pero no hay que olvidar que aunque no computen por no estar cubiertas, tienen valor comercial y quien vende una vivienda con un patio o una terraza de ese tipo sabe que puede poner un precio más alto que si no lo tuviera.

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    Hola buenas en mi comunidad tiene el coeficiente marcado desde el inicio de la creación del estatuto de la comunidad, cogiendo como referencia las superficies de las parcelas y ya viene determinado en dicho estatuto la cuota de participación de las 21 viviendas, pero esa cuota de participación asignada es legal y equitativa. si no es así como seria para calcularla legal y equitativa. tengo los datos de los metros útiles, los metros construidos, los metros de superficie de la parcelas pero no se como unificar todos eso datos para hacer una cuota legal y equitativa. Muchísimas gracias

    • Responder

      Buenos días, Manuel:
      Como digo en el post los arquitectos no somos los que calculamos los coeficientes. Lo que hacemos es dar el cuadro de superficies al promotor y la Comunidad de Propietarios al constituirse es la que aprueba los coeficientes asignados a cada vivienda a propuesta del promotor.
      Si usted entiende que en su edificio, la asignación de coeficientes es injusta, debe poner el tema en manos de un abogado de su confianza que le indicará el modo de modificar los coeficientes de acuerdo con la ley.

  • Pablo
    Responder

    Buenas tardes,
    Somos tres propietarios los que constituimos la comunidad de vecinos. Un bajo con jardín privativo, un primero y un ático con terraza privativa; los tres con misma superficie de vivienda, terraza y parking. Las cuotas de participación establecidas por la promotora en las escrituras son de 34% para bajos y ático y 32% para el primero.
    El jardín privativo del bajo son 124 m2 y la terraza del ático 72m2.
    Mi duda es si en los coeficientes de participación de la comunidad se tendría que tener en cuenta el jardín y la terraza privativos del bajo y el ático y de qué manera.
    Muchas gracias

    • Responder

      La asignación de los coeficientes de modo proporcional a la superficie es la solución más lógica cuando se trata de viviendas homogéneas.
      En este caso, las tres viviendas no son homogéneas de acuerdo con la descripción que me hace. Deberían consultar el problema con un abogado que les podría orientar en base a la jurisprudencia sobre casos similares.
      Desde mi punto de vista, como los valores de compraventa habrán sido muy distintos al incluirse el uso de un jardín en la vivienda de la planta baja y de una terraza en la vivienda de planta ático, la distribución de los coeficientes debería haberse hecho de modo proporcional a los valores de mercado de cada una de las viviendas.
      Porque el promotor del edificio seguro que tuvo en cuenta tales circunstancias al ponerles precio.

  • Berta
    Responder

    Buenas tardes,
    La Promotora de las viviendas que hemos comprado sobre plano y actualmente en fase final de construcción me acaba de facilitar la División Horizontal sólo en lo que corresponde a mi vivienda, trastero y garajes. Tenemos asignados por nuestro Bajo con jardín 112,70 metros útiles de vivienda (vivienda como tal y terraza techada) , y 32,32 metros útiles de terraza descubierta común de uso privativo y 119,70 metros útiles de jardín también común con uso privativo. Además, dos plazas de garaje de 12 metros cada una.
    Por la vivienda se nos asigna una cuota de 4,03 y por las plazas de garaje 0,15 por cada una = total 4,33 %.
    Somos 36 vecinos y 3 locales que en principio nos dicen no se nos han incluido a efectos de gastos para los vecinos.
    En comparación a las promociones colindantes con mismos vecinos y pisos similares se nos hace excesiva la cuota de participación asignada, por lo que tenemos varias preguntas:
    ¿Podemos solicitar la división horizontal completa a fin de comprobar que las cuotas de participación suman los 100 enteros? La Promotora alega que se Viola protección de datos.
    ¿Es posible que por error se nos esté asignando la parte de jardín y terraza de propiedad común y uso privativo por entero?
    ¿Cómo computa exactamente la terraza descubierta y el jardín de propiedad común y uso privativo para nosotros? El artículo es ambiguo “conforme al uso que se le dé” y yo creí entender que como mucho computa el 50% de superficie útil y solo la parte solada y no el jardín.
    En las promociones colindantes:
    Urbanización de 39 vecinos, con 2 locales excluidos y extensión total similar, la cuota de participación del Bajo con jardín más parecido al nuestro es de 2,78 % y la del ático más grande 3,03%.
    En urbanización de 36 vecinos con imputación a estos vecinos de 700 metros cuadrados de locales, el bajo con jardín exactamente con nuestros metros de vivienda útiles y metros exteriores iguales de propiedad común y uso privativo, cuota de participación asignada: 3,69 %.
    Me parece por tanto excesiva la cuota de participación. ¿Pueden ayudarme?

    • Responder

      Buenos días, Berta:

      El problema que me plantea es bastante habitual en los edificios en régimen de propiedad horizontal y siempre conflictivo.

      Desgraciadamente no puedo contestar a ninguna de las preguntas que me plantea porque todas son jurídicas y debe ser un abogado el que lo haga basándose para ello en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

      Como digo en este post, una cosa es hacer el cuadro de superficies y otra cosa es asignar los coeficientes. A los arquitectos nos corresponde hacer el cuadro de superficies, pero no la asignación de los coeficientes. Mi opinión es que el modo indicado en la Ley de Propiedad Horizontal resulta un poco ambiguo cuando se trata de viviendas no homogéneas como es su caso. Coinciden en el mismo edificio, viviendas con jardín y sin jardín, viviendas con terraza cubierta y con terraza descubierta, etc.

      Como al parecer, los coeficientes ya están aprobados en el acto de constitución de la comunidad de propietarios, para su modificación será necesaria la unanimidad de los propietarios (imposible en la práctica) o una sentencia judicial para lo cual debe ser un abogado el que marque el camino a seguir y los documentos a aportar para avalar su reclamación.

      Siento no poderle contestar con más detalle, pero la cuestión excede de mis competencias profesionales.

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