LAS TAREAS DEL ARQUITECTO DE LA CASA EN EDIFICIOS ANTERIORES A LA LOE
Antes de hablar de contratos hay que conocer el trabajo a realizar
Seguimos dentro de los tres grandes grupos en que clasificamos los edificios en base a su antigüedad de construcción, a ver las tareas a desarrollar por un Arquitecto de la Casa con independencia de que la propiedad corresponda a un propietario único o a una comunidad de propietarios.
Condiciones que se dan en los edificios anteriores a la LOE
Las tareas a desarrollar por el Arquitecto de la Casa en un edificio de este grupo se basan en las dos condiciones que diferencia a este tipo de edificios con relación al resto. Estas condiciones son:
1.- Inexistencia de Libro del Edificio con un Calendario de Mantenimiento
2.- Responsabilidad vencida de los agentes intervinientes en la construcción según la LOE
Tareas genéricas a desarrollar por el Arquitecto de la Casa
Las tareas a realizar por el Arquitecto de la Casa en los edificios de este grupo se concretan en los seis puntos siguientes:
1.- Reconocimiento previo del edificio
Se trata de efectuar una visita inicial para toma de contacto con el edificio, acompañado del Administrador y/o del Presidente de la Comunidad, para conocer el verdadero estado de conservación de la totalidad del edificio.
En esta visita el Arquitecto de la Casa pondrá especial interés en el reconocimiento de la planta más alta para detectar problemas derivados de la climatología sobre la cubierta y de la planta más baja para detectar problemas derivados de la cimentación y el subsuelo.
Asimismo, comprobará el estado de las dependencias comunes del edificio que suelen las peor conservadas porque el hecho de ser todos, las hace no ser de nadie.
También pondrá esmero en comprobar el estado de las dependencias obsoletas o fuera de uso como cuartos de calderas, instalaciones antiguas, chiscones, porterías clausuradas, viviendas de portero deshabitadas y locales comerciales sin uso actual comprobando la existencia de sótanos o altillos cerrados. El acceso a todas estas dependencias es incuestionable requiriendo los permisos necesarios para la apertura de cerraduras si no se dispusiera de llaves de acceso a ellas.
Como por su antigüedad, el edificio carecerá de Libro del Edificio, el Arquitecto de la Casa confeccionará un Libro Básico del Edificio, con el contenido mínimo indicado en la medida 3ª de este post que es:
Normas de uso y conservación
Calendario de mantenimiento
2.- Reconocimientos trimestrales del edificio
El Arquitecto de la Casa tendrá que realizar cada año cuatro visitas trimestrales de reconocimiento para conocer la evolución de su estado de conservación. Las realizará acompañado del Administrador y/o del Presidente de la Comunidad y/o miembros de la Comisión de Obras
En estas visitas el Arquitecto de la Casa, una vez que el edificio posea un Libro Básico del Edificio, deberá comprobar visual y documentalmente, las actuaciones realizadas en cumplimiento del Calendario de Mantenimiento incluido en dicho Libro Básico del Edificio.
Además, pondrá especial interés en el reconocimiento de las zonas que desde su última visita, hayan sido objeto de obras tanto comunitarias como privativas.
Con relación a estas obras, comprobará la incorporación al Libro Básico del Edificio de los documentos y garantías, derivados de ellas.
3.- Elaboración de informe a la Comunidad de Propietarios
El Arquitecto de la Casa redactará un informe anual sobre el estado de conservación del edificio donde reflejará con relación al año transcurrido, las operaciones de mantenimiento realizadas y la descripción de las obras ejecutadas tanto comunitarias como privativas.
A este informe también aportará desde el Calendario de Mantenimiento del Libro Básico del Edificio, la relación de actuaciones de mantenimiento previstas para el año venidero ordenadas cronológicamente.
4.- Traslado al Libro Básico del Edificio
Anualmente el Arquitecto de la Casa procederá a sustituir en el Libro Básico del Edificio, todos los planos y normas de mantenimiento que sean consecuencia de las obras ejecutadas en el último año en elementos comunes y privativos.
5.- Asesoramiento no presencial
El Arquitecto de la Casa prestará a la Comunidad de Propietarios a través de la persona que se designe (Administrador, Presidente o representante de la Comisión de Obras) asesoramiento no presencial en temas técnicos relacionados con el edificio, como:
En materia de normativa (accesibilidad, eficiencia, instalaciones, etc)
En materia de contratación de obras (presupuestos, soluciones constructivas, etc)
En la formalización de contratos de mantenimiento
En la solicitud de subvenciones y ayudas
6.- Comparecencia anual con representantes de la propiedad
El Arquitecto de la Casa comparecerá una vez al año en una reunión con la Comisión de Obras o con la Junta Directiva de la Comunidad de Propietarios para comentar los aspectos técnicos relacionados con la conservación del edificio.
Nota: Todas las tareas expuestas son igualmente válidas para la conservación de los edificios con propietario único. En estos casos, las actuaciones del Arquitecto de la Casa con relación al Administrador, a la Comunidad de Propietarios y a la Comisión de Obras serán personalizadas en el propietario del edificio si es persona física, o en la persona que éste designe si es una sociedad mercantil o una comunidad de bienes.