EL CONTRATO DEL ARQUITECTO DE LA CASA EN EDIFICIOS ENTRE 10 Y 20 AÑOS

En base a las tareas que realiza establecemos los acuerdos con el Arquitecto de la Casa

Tras enumerar las tareas profesionales a realizar por el Arquitecto de la Casa en los edificios entre 10 y 20 años de antigüedad, paso a establecer los compromisos contractuales a acordar con la Comunidad de Propietarios del edificio.

Condiciones que se dan en los edificios entre 10 y 20 años

Como en el post donde indicaba las tareas a desarrollar, en un edificio entre 10 y 20 años, los acuerdos con el Arquitecto de la Casa se basan también en las dos condiciones existentes en este tipo de edificios con relación al resto. Estas condiciones son:

1.- Existencia de Libro del Edificio con un Calendario de Mantenimiento

2.- Responsabilidad vencida de los agentes intervinientes en la construcción según la LOE

El contrato del Arquitecto de la Casa

El contrato entre el Arquitecto de la Casa y la Comunidad de Propietarios en los edificios entre 10 y 20 años de antigüedad, tiene que dejar acordadas las siguientes cinco cuestiones:

1.- Duración del contrato

Al tratarse de un trabajo continuado en el tiempo, lo más razonable es que el contrato tenga una duración mínima de al menos dos años.

Para que la continuidad o no del Arquitecto de la Casa se produzca simultáneamente a la renovación de los representantes comunitarios, deberá hacerse coincidir la duración del contrato hasta el mes del año en el que habitualmente se produce la Junta Ordinaria de la Comunidad de Propietarios.

Por tanto, si la contratación se realiza con posterioridad de al menos dos meses de la citada Junta Ordinaria anual, la duración se deberá extender a los meses a transcurrir hasta la siguiente Junta anual más al menos otros dos años completos.

Por comodidad, el contrato debe recoger su prórroga de modo automático salvo que se produzca negativa de alguna de las partes que deberá ser comunicada de modo fehaciente al menos dos meses antes de su finalización.

Se entiende que resulta más operativo para la Comunidad de Propietarios fijar los periodos del modo indicado, en base a las fechas de las Juntas ordinarias anuales, que si se plantearan en base a los años naturales de enero a diciembre.

2.- Tareas genéricas

El contrato deberá detallar las características de las siguientes tareas genéricas a desarrollar por el Arquitecto de la Casa:

1.- Reconocimiento previo del edificio

2.- Dos reconocimientos semestrales del edificio

3.- Elaboración de informe a la Comunidad de Propietarios

4.- Traslado al Libro del Edificio (siempre que la documentación esté en formato digital)

5.- Asesoramiento no presencial

6.- Comparecencia anual con representantes de la propiedad

Estas tareas genéricas a realizar por el Arquitecto de la Casa tendrán una contraprestación económica anual que para que sea justa debe estar en función de número de viviendas y locales comerciales que compongan el edificio.

Dicha cantidad anual que más adelante cuantificaré de modo orientativo, se abonará en dos plazos semestrales. Parece lógico que el segundo plazo semestral se haga efectivo en el mes en que se realiza la Junta Ordinaria anual, por lo que el primer plazo semestral se hará efectivo seis meses antes.

En el caso de que la contratación del Arquitecto de la Casa se haya producido con posterioridad al mes de la Junta anual, se hará un cálculo proporcional a los meses a transcurrir hasta la siguiente Junta anual.

3.- Tareas no genéricas

Se consideran tareas no genéricas, los siguientes trabajos que en su caso deberá realizar el Arquitecto de la Casa:

1.- Sustitución en el Libro del Edificio de planos incorrectos o de normas de conservación incoherentes con la realidad del edificio

2.- Elaboración de documentación digital a partir de documentación no digital de obras o actuaciones realizadas en el edificio para su incorporación al Libro del Edificio

Estas tareas no genéricas deberán ser objeto un acuerdo complementario entre las partes donde se fijará su cuantificación económica correspondiente.

4.- Encargos independientes

Paralelamente al trabajo específico del Arquitecto de la Casa, éste puede ser objeto de encargo de trabajos independientes por la Comunidad de Propietarios o de propietarios de modo individual.

Estos trabajos que deberán valorarse aparte, pueden referirse entre otros, a proyectos de reforma, informes, dictámenes, peritaciones o certificados técnicos.

El hecho de conocer la realidad del edificio y de sus soluciones constructivas, parece lógico que resulte cuantificado en un descuento en torno al 10% o al 15% con relación a los honorarios habituales que presupuestaría otro arquitecto ajeno al edificio.

5.- Cuantificación orientativa de los honorarios

La cuantificación orientativa de los honorarios anuales a percibir por el Arquitecto de la Casa en edificios entre 10 y 20 años de antigüedad, que yo propongo como autor del presente post, estaría en una horquilla entre 45 y 55 euros por vivienda y año.

Estas cifras se refieren a edificio medio un número total de viviendas y locales comerciales entre 10 y 40 unidades, debiendo ser ajustado si el número fuera menor o mayor de lo indicado.

Asimismo, debería corregirse hacia arriba o hacia abajo si tras el reconocimiento inicial, se constatara que el estado de conservación del edificio es peor o mejor de lo habitual en edificios de antigüedad similar.

Nota: Todas las tareas expuestas son igualmente válidas para la conservación de los edificios con propietario único. En estos casos, los compromisos contractuales del Arquitecto de la Casa con relación a la Comunidad de Propietarios serán acordados con el propietario del edificio si es persona física, o con la persona que éste designe si es una sociedad mercantil o una comunidad de bienes.

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