Recibo muchas preguntas de arquitectos y particulares en las que piden que me pronuncie sobre las particularidades del ejercicio profesional del Arquitecto de la Casa como profesional que gestiona la conservación de los edificios residenciales.

Para ello, voy a proceder en próximos posts a exponer tanto las tareas a desarrollar por un Arquitecto de la Casa como los compromisos contractuales que conviene acordar con la propiedad de los edificios sea de propietario único o bajo el régimen de propiedad horizontal.

Pero antes, me parece conveniente clasificar los edificios en tres grandes grupos en función de su antigüedad.

Siempre es complicado hacer una clasificación de algo, pero en este caso concreto me parece que la variable más relacionada con el estado de conservación puede ser la de la edad del edificio, es decir el número de años trascurridos desde la construcción del mismo o desde su rehabilitación integral.

La edad de un edificio afecta a su conservación no sólo por el envejecimiento natural de sus elementos constructivos sino también por la pérdida de vigencia de las técnicas constructivas utilizadas y la evolución de la normativa aplicada en el momento histórico de su construcción.

De este modo, la antigüedad parece el modo más objetivo de proceder a una clasificación de los edificios con el fin de evaluar la dedicación del arquitecto que se va a encargar de las tareas necesarias para la gestión de su estado de conservación.

 

Los tres grandes grupos de edificios en función de su edad según mi criterio, son:

Edificios de menos de 10 años

  • Son edificios que están todavía en periodo de vigencia de la responsabilidad decenal por parte de todos los agentes que intervinieron en su ejecución.
  • Aunque no en su totalidad, estos edificios cuentan aún con garantías no vencidas de fabricantes e instaladores sobre el funcionamiento de sus instalaciones y equipos.
  • Por ser posteriores a la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), cuentan con un Libro del Edificio donde se incluyen unas Normas de Mantenimiento y un Calendario de Mantenimiento (aunque tengan que ser actualizadas si presentan discordancia con la realidad del edificio construido).
  • En su gran mayoría, seguirán estando vigentes las normativas técnicas que hubo que cumplir en la fecha de su construcción.
  • Sus soluciones constructivas en general, siguen teniendo vigencia y en caso de reparación o sustitución de sus elementos, en el mercado seguirán siendo comercializados productos iguales o al menos de la misma clase.
  • En caso de falta de conservación por ignorancia o desinterés, es más previsible por el corto tiempo transcurrido, la manifestación en estos edificios de lesiones constructivas con efectos no graves.

Edificios entre 10 y 20 años

  • Son edificios en los que ya ha vencido el periodo de responsabilidad decenal por parte de todos los agentes que intervinieron en su ejecución.
  • Estos edificios ya no cuentan con garantías sobre el funcionamiento de sus instalaciones y equipos.
  • Por ser posteriores a la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), cuentan con un Libro del Edificio donde se incluyen unas Normas de Mantenimiento y un Calendario de Mantenimiento (aunque tengan que ser actualizadas si presentan discordancia con la realidad del edificio construido).
  • Las normativas de obligada aplicación con la que en su día se levantaron en su gran mayoría han dejado de estar vigentes y se han sustituido por otras nuevas.
  • Sus soluciones constructivas han perdido vigencia y en caso de reparación o sustitución de elementos pueden no seguir estando en el mercado productos con las mismas propiedades o características.
  • En caso de falta de conservación por ignorancia o desinterés, es más previsible por el tiempo transcurrido, la manifestación de lesiones constructivas en un primer estadío con evolución hacia efectos graves.

Edificios de más de 20 años

  • Son edificios en los al menos hace una década que venció el periodo de responsabilidad decenal por parte de todos los agentes que intervinieron en su ejecución.
  • Tampoco y por un tiempo de más de una década, carecen de garantías sobre el funcionamiento de sus instalaciones y equipos.
  • Por ser anteriores a la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), no cuentan con un instrumento imprescindible para su conservación como es un Libro del Edificio que incluya unas Normas de Mantenimiento y un Calendario de Mantenimiento.
  • Todas las normativas de obligada aplicación con la que en su día se levantaron han dejado de estar vigentes y se han sustituido por otras nuevas.
  • Sus soluciones constructivas han quedado en gran medida obsoletas y en caso de reparación o sustitución de elementos hay que buscar en el mercado productos alternativos.
  • En caso de falta de conservación por ignorancia o desinterés, es más previsible por el largo tiempo transcurrido, la manifestación de lesiones constructivas susceptibles de evolucionar hacia efectos graves.

Otras circunstancias a tener en cuenta

Además pueden darse casos particulares en base a los cuales un edificio podría pasar al escalón siguiente si concurriera en él alguna de estas circunstancias:

  • Sentencia que acredite la existencia de deficiencias constructivas derivadas de la ejecución del edificio.
  • Antecedentes de intervención de servicios de extinción de incendios o de protección civil referentes a elementos constructivos del edificio.
  • Orden municipal de apeo o consolidación de algún elemento constructivo del edificio.

Si se diera alguna de estas circunstancias. es evidente que la dedicación profesional del Arquitecto de la Casa al edificio tiene que ser mayor que en cualquiera de los edificios de su grupo.

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