El pasado mes de noviembre publiqué un post en el que enumeraba las cinco medidas principales que deben servir para mejorar el estado de conservación de nuestros edificios. En estas medidas hacía hincapié en la importancia, entre otras, de contar con un Libro del Edificio que sea útil para la función para la que fue creado y que no es otra que la correcta conservación de los edificios.

Con anterioridad, en julio de 2016, en otro post denunciaba la inoperatividad del Libro del Edificio del modo como hoy lo conocemos y citaba mi propia experiencia de no haber conocido en mi ejercicio como Perito Judicial, de ningún Libro del Edificio que reflejara al 100% la distribución o los acabados o las instalaciones del edificio realmente construido. Cerraba el post con estas tres preguntas:

  • ¿Por qué nadie comprueba que el contenido del Libro del Edificio se ajusta a la realidad del edificio construido, no del edificio proyectado?
  • ¿Por qué nadie controla lo que se quita o se añade al Libro del Edificio, si siempre está formado por una o varias carpetas con anillas que cualquiera puede abrir y cerrar?
  • ¿Por qué no inventan en paralelo la figura del Arquitecto Conservador del Edificio para que lo custodie y se encargue de cumplir lo que se prescribe en el Libro del Edificio?

Meditando sobre el contenido de ambos posts, he llegado a la conclusión de que mientras no se modifique la normativa actual sobre el Libro del Edificio, no conseguiremos que nuestros edificios tengan la eficaz conservación que necesitan.

Para ello, planteo a todos los que están interesados en la conservación de los edificios el siguiente razonamiento lógico basado en las cinco premisas que a continuación expongo.

 

1.- Para que la conservación de los edificios sea eficaz, es necesario que se realice un mantenimiento continuado

En este punto todos debemos estar de acuerdo. Sólo una gestión correcta del mantenimiento de los edificios puede prevenir lesiones constructivas, advertir a tiempo las deficiencias constructivas que se pueden presentar y ahorrar en los costes de subsanación.

 

2.- Para que haya un mantenimiento continuado, es necesario que se siga un Calendario de Mantenimiento ordenado por fechas sucesivas

No vale con extensas enumeraciones de las actuaciones de mantenimiento si no nos ponemos en la piel de los propietarios y usuarios de los edificios. Ir atrás y adelante en un listado de actuaciones a realizar, es inoperativo si en pleno siglo XXI no somos capaces de establecer un calendario ordenado por fechas sucesivas tipo calendario de Google.

De este modo, actuaciones del tipo de “revisar cada tres meses” o “limpiar cada año” o “sustituir cada 10 años” aparecerán como en una agenda con actuaciones concretas como “revisar en diciembre de 2018” o “limpiar en octubre de 2019” o “sustituir en marzo de 2026”.

Bastaría consultar el calendario una vez al mes, para conocer las actuaciones de mantenimiento que hay que llevar a la práctica en ese preciso mes.

 

3.- Para que haya un Calendario de Mantenimiento, es necesario contar con unas Normas de Mantenimiento claras y ajustadas a la realidad de cada edificio

Debía ser obvio, pero no lo es. A los técnicos relacionados con los edificios, se nos olvida que los propietarios y usuarios de edificios no hablan nuestro idioma y desconocen el significado de muchas palabras que son habituales en el mundo de los profesionales. Si las normas de mantenimiento no son claras, es evidente que se pueden aplicar mal.

Y otra obviedad. Como nadie asume la redacción del Libro del Edificio, nadie comprueba su contenido y nadie puede garantizar que no se ha alterado, añadiéndole o quitándole hojas, la realidad es que las normas de mantenimiento incluidas en el Libro del Edificio, siempre contienen imprecisiones en cuanto a cómo se tiene que realizar el mantenimiento de determinadas soluciones constructivas, materiales, acabados o instalaciones. Las normas de mantenimiento tienen que ser reales y por tanto, ajustadas a la realidad de cada edificio.

 

4.- Para que haya unas Normas de Mantenimiento claras y ajustadas a la realidad de cada edificio, es necesario que todos los edificios cuenten con un Libro del Edificio efectivo

El sistema fijado por la normativa actual consiste en incluir las normas de mantenimiento dentro del contenido del Libro del Edificio que se entrega a los propietarios al terminar las obras de construcción. Pero esta normativa viene regulada por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que sólo es de aplicación a los edificios para los que se solicitó Licencia de Obra con posterioridad al día 6 de mayo de 2000.

Todos los edificios anteriores a la LOE carecen por tanto de Libro del Edificio. Como exponía en uno de los posts citados al inicio, el número de edificios anteriores a la LOE se puede evaluar en torno a 8.260.000 que se corresponde con el 85% de los edificios existentes en España. Se da la paradoja que los edificios que carecen de Libro del Edificio son los que presentan peor estado de conservación como consecuencia de su antigüedad.

Una manera de resolver esta paradoja, sería crear para todos los edificios anteriores a la LOE, algo del tipo de un Libro “Básico” del Edificio que constara como mínimo, de estos documentos imprescindibles:

  • Planos del edificio (marcando un nivel mínimo en caso de que hubiera que proceder a levantarlos)
  • Normas de Mantenimiento claras y ajustadas a la realidad del edificio
  • Calendario de Mantenimiento ordenado por fechas sucesivas

 

5.- Para que todos los edificios cuenten con un Libro del Edificio efectivo, es necesario ampliar la normativa que actualmente regula el Libro del Edificio de modo que sea aplicable a todos los edificios

Todo este razonamiento nos permite llegar a una conclusión: si queremos que los edificios en España estén sujetos a una eficaz política de conservación, es necesario modificar la normativa actual del Libro del Edificio añadiendo lo siguiente:

  • Establecer un plazo máximo de seis/doce meses para que todos los edificios anteriores a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se doten de un Libro Básico del Edificio con un contenido mínimo imprescindible para su correcta conservación equiparable al Libro del Edificio obligatorio en los edificios posteriores a la LOE

Espero que los Colegios de Arquitectos hagan suya esta propuesta y la trasladen a las Administraciones estatal y autonómicas que corresponda.

Ojalá en breve tiempo todos los edificios anteriores a la LOE posean este instrumento que será de gran importancia para que nuestro patrimonio edificatorio se conserve en las mejores condiciones.

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