In LAS CONSULTAS

En mi oficio de divulgador sobre edificios, me he encontrado con personas desconocedoras de las cuestiones técnicas, que me han transmitido sus dudas sobre el significado de los diferentes tipos de superficies arquitectónicas.

Cuando alguien quiere comparar el tamaño de dos viviendas, es imprescindible que las cifras se refieran al mismo concepto. Si no, puede darse el caso de que una vivienda de 100 m2 construidos parezca más grande que otra de 85 m2 útiles aunque en realidad puede ser lo contrario.

Voy a resumir las consultas que se me han efectuado sobre esta cuestión, en una del tipo de la siguiente:

“Estoy buscando una vivienda para comprar y observo que en los anuncios me hablan de distintos tipos de superficie como superficie construida, superficie útil, superficie disponible, superficie computable, etc. Supongo que no serán conceptos coincidentes y por ello, me gustaría conocer el verdadero significado de cada una de ellas”.

  • ¿Qué tipos de superficie hay en los edificios?
  • ¿Qué es lo que incluye cada tipo de superficie?

 

Mi respuesta es:

En los edificios sólo se distinguen dos tipos distintos de superficie. Estos tipos son la superficie construida y la superficie útil.

La superficie construida es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto. Por tanto incluye todos los espacios construidos, tanto los que van a ser utilizados por los habitantes del edificio como los necesarios para ubicar el cerramiento, la tabiquería, la estructura y las instalaciones.

Dicho en términos entendibles, la superficie construida está constituida por los metros cuadrados que se utilizan, más los metros cuadrados de la caja o envase necesario para que esos metros cuadrados se puedan utilizar.

La superficie útil es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto, descontando los elementos constructivos destinados al cerramiento, a la tabiquería, a la estructura y a las instalaciones. Por tanto incluye sólo los espacios construidos que van a ser utilizados por los habitantes del edificio.

Dicho de modo comprensible, la superficie útil está constituida por los metros cuadrados que se pueden pisar o como me comentó un seguidor en twitter (que me disculpe al no citarle porque no recuerdo su nombre), por los metros cuadrados que se pueden barrer.

 

Además en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, existe un tercer concepto de superficie derivado de la existencia de dependencias comunes como el portal, la escalera, el cuarto del grupo de presión, los recintos de telecomunicaciones, el cuarto de calderas o el torreón del ascensor, que ocupan superficie sin que sean de nadie porque son de todos los que integran la comunidad de propietarios. Este tipo de superficie se denomina superficie construida con reparto de zonas comunes.

La superficie construida con reparto de zonas comunes es la superficie construida de cada una de las fincas o unidades registrales de un edificio más la parte proporcional de la superficie construida de la suma de todas las zonas comunes del mismo edificio, obtenida por aplicación del coeficiente de participación establecido por los estatutos de la comunidad de propietarios. Por tanto para cada finca incluye además de su superficie construida, una porción de la superficie construida de las zonas comunes del edificio donde se ubica.

A veces la superficie construida con reparto de zonas comunes de una vivienda, confunde al interesado por ser mayor de lo que podría parecer. Ello se debe a que a los metros cuadrados de la propia finca que están de la puerta de la vivienda para adentro, se les ha añadido la parte proporcional de los metros cuadrados de las zonas comunes que obviamente están fuera de ella.

 

Por último, quiero hacer tres observaciones importantes.

La primera es que las superficies arquitectónicas son siempre superficies cubiertas. Por tanto los metros cuadrados de patios, azoteas o terrazas no cubiertas, no se tienen que incluir cuando se calculan superficies en los edificios, aunque desafortunadamente he conocido muchos casos en que sí se hace, unas veces por desconocimiento y otras para confundir hinchando los valores reales.

La segunda es que las dependencias con el techo inclinado como las buhardillas o los espacios ubicados bajo escaleras, se deben medir computando sólo los espacios que tienen una altura libre mínima de 1,50 m. Por ello, todos los espacios con el techo inclinado que estén por debajo de esa altura, aunque puedan tener alguna utilidad, no se miden a los efectos de calcular superficies construidas o útiles.

Y en tercer lugar quiero dejar claro que esas expresiones que a veces se oyen como superficie disponible, superficie utilizable, superficie cubierta, superficie computable, superficie oficial, superficie efectiva, superficie práctica, etc, carecen de rigor técnico y su empleo sólo sirve para confundir a los usuarios de edificios.

Luis Jurado
Arquitecto especializado en divulgación sobre edificios en Jornadas, Cursos y Medios de comunicación
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