In MI OPINIÓN

Llevo muchos años desarrollando mi trabajo entre edificios. Y los últimos años, exclusivamente en edificios construidos y habitados.

Como perito judicial, he tenido que recorrerme muchos edificios de arriba abajo y de abajo a arriba, con el fin de analizar y dictaminar sobre infinidad de lesiones constructivas.

Como divulgador sobre arquitectura y construcción, me tengo que expresar con mucha frecuencia en cursos, jornadas técnicas y medios de comunicación, sobre la problemática que presentan los edificios de nuestras ciudades.

Y siempre denuncio la nula mentalización que tienen los ciudadanos sobre el mantenimiento de sus edificios en contraposición al interés que muestran por conservar adecuadamente sus vehículos, su ropa o su propia imagen.

Los edificios ni son eternos, ni se conservan solos.

Creo que no existe ningún estudio científico que trate sobre esta cuestión. Pero, por lo que se ve por la calle y por lo que nos cuentan, es evidente que un porcentaje muy alto de ciudadanos piensa que los edificios son eternos y que no precisan mantenimiento porque se conservan solos.

Lo he dicho tantas veces que no está de más volver a repetirlo. Desde las distintas administraciones (estatal, autonómicas y locales), se deberían desarrollar campañas de concienciación ciudadana para mentalizar sobre la importancia que tiene para los propietarios de edificios, la inversión en su correcto mantenimiento continuado.

Mi propuesta de 5 + 2 medidas para mejorar la conservación de los edificios

Analizando las posibles maneras de superar este nulo conocimiento sobre el mantenimiento de los edificios y desde la perspectiva que me da mi experiencia profesional, me atrevo a proponer las medidas que según mi criterio, harían posible que todos los edificios existentes mejorasen su estado de conservación.

Para ello, basta con sólo 5 medidas principales que para su más adecuada eficacia, deberían apoyarse en otras 2 medidas complementarias que además serían útiles para otras cuestiones colaterales de carácter técnico, jurídico y catastral relativas también a los edificios.

Empecemos explicando las 5 medidas principales:

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Medida nº 1: Añadir a todos los documentos del “Libro del Edificio” la firma de un autor responsable de su contenido

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) obliga a todos los edificios cuya licencia de construcción fue solicitada a partir del día 6 de mayo de 2000, a contar con un Libro del Edificio. De acuerdo con el artículo 7 de la LOE, el Libro del Edificio queda definido sólo por los cuatro documentos que lo componen:

  • El proyecto con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas.
  • El acta de recepción.
  • La relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación.
  • Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.

Pero hay otros aspectos que la Ley no establece y que han hecho que el Libro del Edificio no resulta eficaz para el fin para el que se creó.

El actual Libro del Edificio no tiene autor responsable de su contenido. Como perito, he tenido acceso al Libro del Edificio de muchas promociones inmobiliarias y todos presentan errores. Unas veces no incluyen las modificaciones introducidas en obra sobre el proyecto inicial, en otras ocasiones dan normas de uso y mantenimiento sobre unidades de obra diferentes de las existentes en el edificio construido y no faltan los que están incompletos en cuanto a los datos reales de los agentes intervinientes o de los equipos instalados. Como el Libro del Edificio no tiene un autor responsable concreto de su contenido, no es posible responsabilizar a nadie de todos estos errores.

El actual Libro del Edificio es manipulable. En casi la totalidad de los casos, se recurre a la solución de integrar los documentos componentes del Libro del Edificio en una carpeta tipo archivador con anillas que cualquiera puede abrir y cerrar, quitando o añadiendo, si quiere, lo que le pudiera interesar. En mi ejercicio pericial, he tenido que repetir varias veces, cuando las partes en conflicto argumentaban sobre materiales o actuaciones definidos en el respectivo Libro del Edificio, que nadie podía asegurarme nunca que lo que se me presentaba fuera exactamente lo que se incluyó en el Libro del Edificio originario.

Para evitar posibles manipulaciones, tendría que haber un responsable del contenido que con su firma en todas las hojas y en todos los planos, acreditara que esos son los auténticos documentos que definen ese determinado edificio.
La lógica nos hace pensar que él técnico más adecuado para asumir la responsabilidad del contenido del Libro del Edificio puede ser cualquiera de los que han llevado la dirección facultativa de la ejecución y han firmado por tanto el certificado final de las obras.

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Medida nº 2: Incluir en el “Libro del Edificio” un calendario de actuaciones de mantenimiento

Las normas de uso y mantenimiento no están enumeradas siguiendo un calendario de actuaciones. En cada Libro del Edificio que he conocido, todas las instrucciones de mantenimiento se ordenan por unidades de obra y se datan con expresiones como “revisar cada 3 meses” o “limpiar cada año” o “sustituir cada 10 años”.

El que quiera llevar esto a cabo, no tiene más remedio que pasar el largo listado de operaciones de mantenimiento a un calendario convencional. Poniéndonos en la piel de los millones de propietarios de edificios que son profanos en materia de construcción, ¿no sería más práctico darles hecho el calendario en el propio Libro del Edificio, referiendo las actuaciones a fechas concretas como “revisar en diciembre de 2016” o “limpiar en octubre de 2017” o “sustituir en septiembre de 2026”.

Y voy todavía más lejos. ¿Podría llegar a haber una simple app tipo “calendario de google” que no sólo situara las operaciones de mantenimiento según las fechas en que hay que acometerlas sino que incluso avisara de ellas con la debida antelación? No me parece muy complicado aspirar a ello.

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Medida nº 3: Dotar a todos los edificios anteriores a la LOE al menos de un “Libro Básico del Edificio” firmado por un técnico responsable de su contenido y compuesto por unas normas de uso y conservación y un calendario de actuaciones de mantenimiento

Todos los edificios anteriores a la LOE carecen de Libro del Edificio. A partir de los datos del último Censo de Población y Viviendas realizado en 2011 por el Instituto Nacional de Estadística, se puede deducir que el 85% de los edificios españoles son anteriores a la fecha de entrada en vigor de la LOE y su número asciende a 8.260.000.
Esto significa que todos ellos carecen de Libro de Edificio y sorprendentemente son también los que, aunque sólo sea por su edad, presentan peor estado de conservación.

Dotar a todos los edificios de un Libro el Edificio válido, siempre redundaría en una mejora de su debido mantenimiento. En estos edificios antiguos, y algunos muy antiguos, la redacción de toda la documentación que establece la LOE puede ser complicada y costosa. Pero atendiendo exclusivamente a hacer posible el correcto mantenimiento del edificio podría bastar con un “Libro Básico del Edificio” compuesto como mínimo de unas normas de uso y conservación y un calendario de mantenimiento, todo ello firmado por un técnico competente en los términos de los artículos 10, 12 y 13 de la LOE.

Más adelante, los edificios poseedores de un “Libro Básico del Edificio” podrían completarlo añadiéndole el proyecto de ejecución con las modificaciones realizadas en obra o al menos un levantamiento completo de los planos de su estado actual para asimilarlo a un “Libro del Edificio” como el existente en los edificios modernos.

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Medida nº 4: Establecer en cada edificio la obligación de que el titular del mismo firme anualmente un documento acreditativo del cumplimiento del calendario de mantenimiento incluido en su “Libro del Edificio” o su “Libro Básico del Edificio”

No sirve de nada dotar a cada edificio de un calendario de mantenimiento, si no existe la seguridad de que se cumple. Parece lógico que quién debe acreditar que las operaciones previstas se han realizado debe ser el propietario del edificio o el presidente de la comunidad de propietarios en los casos de edificios en régimen de propiedad horizontal.

Este documento acreditativo se formalizaría de modo digital sobre un impreso descargable cada año desde la página web de la Consejería encargada de los asuntos de arquitectura y vivienda de la Comunidad Autónoma donde estuviera emplazado el edificio.

De este modo, las actuaciones de mantenimiento previstas en el “Libro del Edificio” o en el
“Libro Básico del Edificio” se llevarían a cabo y en caso contrario, podría sancionarse su incumplimiento.

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Medida nº 5: Dar a conocer la figura del Arquitecto de Cabecera como técnico encargado de asesorar a los propietarios individuales y a las comunidades de propietarios en cuanto a las actuaciones necesarias para cumplir la obligación anual de expedir el documento acreditativo del cumplimiento del calendario de mantenimiento de su edificio

Las operaciones de mantenimiento en muchos casos requieren el asesoramiento de un técnico especialista en arquitectura y construcción. Por ello, muchos propietarios individuales y muchas comunidades de propietarios considerarán conveniente estar asesorados por un Arquitecto de Cabecera que periódicamente les indique las operaciones de mantenimiento a realizar y también proceda a su supervisión una vez realizadas.

La contraprestación económica del trabajo del Arquitecto de Cabecera puede plantearse de modo equivalente a como se llevan a cabo actualmente los contratos con el personal especializado encargado del mantenimiento de las instalaciones, ascensores o telecomunicaciones pertenecientes al edificio.

En cualquier caso, el coste del Arquitecto de Cabecera nunca sería un gasto, sino una inversión debido al ahorro que supone para la conservación del edificio, que éste sea objeto de un mantenimiento correcto y continuado.

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Paralelamente, podrían establecerse 2 medidas complementarias, no imprescindibles, que facilitarían la parte administrativa de la conservación de los edificios.

Medida complementaria nº 1: Crear el “DNI del edificio”

En una sociedad avanzada como la nuestra, las personas son identificables mediante un documento nacional de identidad donde se establece un código de cifras y letras, exclusivo para cada ciudadano. Ese código se usa para muchos más usos como por ejemplo, al expedir el pasaporte o el carnet de conducir o al identificar al titular de una cuenta bancaria.

Igualmente los vehículos, las embarcaciones y las aeronaves con independencia de su uso o su tamaño, cuentan con una matrícula compuesta también por un código de letras y números, distinto para cada uno de ellos.

Pero la identificación mediante un código va más allá. También tienen un código exclusivo el ordenador donde estoy tecleando este post, la dirección IP desde la que lo colgaré en mi blog, el número de mi teléfono móvil, el número de serie de mi televisor, o de mi lavadora o de mi microondas…

En esta línea, parece lógico que los edificios también se distingan entre sí por algo que para que todo el mundo lo entienda, podemos llamar el “DNI del edificio”. Este DNI arquitectónico se puede plantear bajo una serie de premisas que tendrán que ser desarrolladas y concretadas por todos los colectivos a los sería de utilidad:
Aunando la experiencia derivada del uso de la Referencia Catastral empleada por el Catastro y del Idufir (identificador único de finca registral) del Registro de la Propiedad, y a partir de ambos, se debe crear un nuevo código exclusivo para cada edificio establecido por criterios arquitectónicos pero que también respondiera a las exigencias arquitectónicas, jurídicas, registrales y fiscales.

Para establecer el código alfanumérico que determine el “DNI del edificio” habrá que analizar e integrar conceptos distintos como las coordenadas geográficas de su fachada de acceso, su actual referencia catastral y su actual Idufir.

El “DNI del edificio” se asignará con carácter provisional de modo paralelo al visado del proyecto o de la solicitud de la licencia de obra, y pasará a ser definitivo al formalizarse el certificado final de obra o la declaración de obra nueva.

El “DNI del edificio” permanecerá inmutable hasta la demolición completa del edificio, siendo preciso establecer cómo se adecua a la situación posterior a la realización de obras de reforma o rehabilitación de mayor o menor envergadura.

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Medida complementaria nº 2: Establecer un “Registro Digital de Edificios” en cada Comunidad Autónoma ampliando las funciones de los actuales “Registros de Informes de Evaluación de Edificios” establecidos por el Real Decreto Legislativo 7/2015

En la actualidad, cada Comunidad Autónoma tiene la obligación que de crear un Registro de Informes de Evaluación de Edificios por mandato del Real Decreto Legislativo 7/2015.

La asignación y el control del “DNI del edificio”, pueden realizarse ampliando las infraestructuras administrativas de los ya existentes “Registros de Informes de Evaluación de Edificios” ubicados en cada Comunidad Autónoma.

De este modo, cada uno de ellos se transformaría en un “Registro Digital de Edificios” donde estarán incluidos todos los edificios existentes en su territorio, ordenados según el “DNI del edificio” de cada uno de ellos.

Este “Registro Digital de Edificios” debe añadir a la copia digital de los sucesivos Informes de Evaluación del Edificio (IEE) como actualmente está legislado, dos tipos de documentos relativos a la conservación mencionados anteriormente.

  • Copia digital del “Libro del Edificio” o en su caso, del “Libro Básico del edificio”, firmado por técnico competente y al que se incorporarían sucesivamente la documentación relativa a las posteriores obras de reforma, rehabilitación o ampliación, tanto generales como puntuales, llevadas a cabo en el edificio.
  • Copia digital de todos los documentos anuales acreditativos de haberse realizado las operaciones de mantenimiento firmado por el propietario del edificio o el presidente de la comunidad de propietarios en los casos de edificios en régimen de propiedad horizontal.

Y ahora, paso el testigo a quien corresponda

Esta es mi propuesta, ahora les toca a otros analizarla, corregirla, mejorarla e implantarla.
Si así fuera, el estado de conservación de nuestros edificios se lo agradecerá.

 

Luis Jurado
Arquitecto especializado en divulgación sobre edificios en Jornadas, Cursos y Medios de comunicación
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Showing 2 comments
  • Fátima
    Responder

    Estas medidas que propones, Luis, darían tanto trabajo a la profesión…! Sólo hace falta que, aparte de las administraciones, se concienciaran nuestros propios Colegios y el Consejo, y que se estableciera una relación interprofesional seria y formal con los administradores de fincas. No sé si los organismos competentes se dan cuenta de la urgente necesidad y conveniencia del mantenimiento llevado a cabo por profesionales y del potencial de este mercado.

  • Luis Jurado
    Responder

    Gracias, Fátima.
    Para mí lo más necesario es que las distintas administraciones (estatal, autonómica y local) hicieran campañas de concienciación sobre la importancia del correcto mantenimiento de los edificios. Y si esto se pusiera en marcha, el CSCAE, los Colegios y todos los arquitectos iríamos detrás, porque todos pensamos igual.
    Lo malo es que, como digo en el post, muchos ciudadanos siguen pensando que los edificios SON ETERNOS y se CONSERVAN SOLOS.

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