Me consulta el propietario de una parcela en la que piensa construir una vivienda unifamiliar. Me indica que ha hablado con un par de arquitectos y cada uno le propone un distinto tipo de proyecto a redactar.

“Uno me habla de hacer un Proyecto Básico y luego un Proyecto de Ejecución y el otro me plantea hacer un único documento llamado Proyecto Básico y de Ejecución.”

> ¿Cuál es la diferencia entre Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución?

> ¿Cuál es el contenido de uno y otro documento?

> ¿Cual es el planteamiento más adecuado a mi caso concreto?

Mi respuesta es:

En efecto, el Proyecto se puede plantear a dos niveles. Al decir niveles, quiero decir que no son dos documentos alternativos para optar por uno o por otro, sino dos documentos complementarios.

Vamos a explicarlo para que todo el mundo lo entienda. Una vez que el cliente aprueba los croquis o anteproyectos que le propone el arquitecto, éste comienza la confección del proyecto que va a definir la obra a realizar y lo puede desarrollar a dos niveles:

Proyecto básico

Comprende toda la documentación necesaria para definir las características generales del edificio y consta de:

> Memoria descriptiva de las características generales de la obra

> Planos a escala y acotados, de plantas, alzados y secciones

> Presupuesto con estimación global de cada capítulo, oficio o tecnología

Esta documentación ha de tener un nivel de desarrollo suficiente para obtener la Licencia de Obra u otras autorizaciones administrativas, pero será insuficiente para proceder al inicio de las obras de construcción.

Proyecto de ejecución

Comprende además de la documentación incluida en el Proyecto Básico, la que desarrolla la estructura y las instalaciones del futuro edificio y los detalles constructivos necesarios para llevar a cabo la obra completa de construcción y consta de:

> Memoria de cimentación, estructura y oficios

> Planos de cimentación, estructura, detalles constructivos y esquema y dimensionado de las instalaciones

> Pliego de condiciones técnicas generales y particulares

> Estado de mediciones

> Presupuesto obtenido por aplicación de precios unitarios de obra

En la práctica y según las circunstancias concretas de cada caso, ambos documentos se pueden redactar de dos maneras:

1.- De modo sucesivo, redactando primero el Proyecto Básico y después el Proyecto de Ejecución.

2.- De modo conjunto, redactando un único documento que en este caso se denomina Proyecto Básico y de Ejecución.

Será su arquitecto quién en función de las circunstancias de cada caso, puede recomendar la opción más adecuada.

Según mi opinión, estos son los tres criterios que en mi ejercicio profesional he planteado a mis clientes para optar por una u otra opción:

1.- En obras pequeñas como una vivienda unifamiliar, puede ser más oportuno redactar el Proyecto Básico y de Ejecución de modo conjunto. De este modo se gana tiempo al confeccionar un sólo documento y la obra se puede comenzar inmediatamente después de obtener la licencia de obra,

2.- En obras de mayor envergadura como un bloque de viviendas, puede convenir hacer primero el Proyecto Básico y mientras se obtienen las autorizaciones administrativas, ir completando el Proyecto de Ejecución.

3.- En obras sujetas a previsibles problemas en la tramitación de la licencia de obra, lo más prudente es redactar primero únicamente el Proyecto Básico y esperar a completar el Proyecto de Ejecución en tanto no se obtengan todas las autorizaciones administrativas. Si no se obtuvieran, nos habríamos ahorrado tiempo y dinero.

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Showing 14 comments
  • arquitectotecnicotarragona
    Responder

    Reblogueó esto en Arquitecto técnico Tarragona.

  • Juan Manuel
    Responder

    Muy claras cuales son las diferencias. Te felicito por todo el contenido del blog.

  • Luis Jurado
    Responder

    Gracias. Mi intención es ser útil a los ciudadanos y a los profesionales que desconocen estos temas.

  • Elard
    Responder

    En la administración pública, una empresa con experiencia en anteproyectos, proyecto básico y el proyecto de ejecución, entiendo que el similar a un estudio definitivo o expediente técnico para ejecutar una obra, debería ser un proyecto básico más el proyecto de ejecución, toda vez que son complementarios. Porfavor, podría alcanzarme la mención de alguna norma o reglamento de España en la que esté definida dichos conceptos.

    • Luis Jurado
      Responder

      El contenido de los trabajos profesionales está regulado en el Real Decreto 2512/77. En 1997, la Ley 7/1997 eliminó toda la parte económica del Real Decreto 2512/77 pero expresamente dejó vigente todo lo demás. Puedes consultar ambas normativas y verás que el contenido es el que yo cito en el post de mi blog.

  • Miguel Angel
    Responder

    Buenas tardes Luis. Soy miembro de una cooperativa de viviendas en fase de construcción. Los vecinos hemos comprobado que se ha modificado la fachada del edificio ya que han juntado algunas viviendas para conformar una sola. En el proyecto de ejecución la fachada es diferente. Creemos que altera la homogeneidad de la fachada, además esos cambios de tipología de la vivienda no figuran en el proyecto, se han hecho después de la compra y no se ha informado a ningún vecino. Pensamos que es reclamable ante urbanismo de la localidad y el técnico que valoró el proyecto. Nos gustaría conocer tu opinión. Muchas gracias y un saludo.

    • Luis Jurado
      Responder

      Yo hablaría con el representante de la cooperativa que está encargado de la relación con la Dirección Facultativa de la obra. Puede haber razones técnicas que hayan llevado a la modificación de la fachada. Si la respuesta no le satisface, se trata de un problema jurídico de tipo contractual. Infórmese con un abogado si el representante de la cooperativa o la Dirección Facultativa, están incumpliendo sus obligaciones contractuales con los cooperativistas.

  • Miguel
    Responder

    Muchas gracias Luis. En este caso entiendo que como representante de la cooperativa solo hay una comisión de seguimiento de la obra formada por tres vecinos, pero esta comisión no ha informado nunca a los cooperativistas de ningún tema en casi dos años que llevamos desde la compra. Nos tememos que la gestora de la cooperativa hace las modificaciones que estiman oportuno y algunas por interés sumamente comercial sin consultar. Nos han dicho que consultemos normativa específica. Pero no sabemos que normativa específica debemos de consultar. Un saludo y gracias.

  • Marta
    Responder

    Buenas noches Luis. Me gustaría realizarte un par de consultas. 1. Si en el proyecto básico visado que hemos consultado en el ayuntamiento, figura que la casa tiene un sistema de aislamiento de fachada, con un nombre concreto, y nos lo quieren añadir cobrándolo como una mejora, entendemos que esto no pueden hacerlo, ¿no?. 2. Si en el mismo proyecto básico, aparece en el plano incluido un trastero d x metros cuadrados, que además ya figuran incluidos en el contrato firmado, ¿pueden pedirnos un sobrecoste como si fuera una mejora incluir el trastero?
    En definitiva, todo lo que aparezca en el proyecto básico ¿ya está incluido en el precio de contrato firmado? Entendemos que mejora es algo que no aparezca en este proyecto inicial. Muchas gracias y un saludo

    • Luis Jurado
      Responder

      Disculpa, Rosa, por tardar en responderte.
      Las dos consultas que me planteas son de tipo jurídico y debe ser un abogado el que te responda. Para ello tendrás que llevarle los contratos firmados para que él, de acuerdo con el Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, te indique si tienen derecho a cobrarte aparte ambas cosas. Siento no poder darte una respuesta más rotunda. Si yo estuviera en tu caso, tendría que hacer lo mismo.

  • emilio marques
    Responder

    buenas noches luis ,
    Voy a restaurar una casa antigua que consta de 3 habitaciones independientes de una sola planta y que me gustaria ampliar para tener unos 85 m2 .
    Me gustaria preguntarte si para obtener la licencia de obra me recomiendas hacer un proyecto basico y otro de ejecucion o los dos juntos y cuanto puede salir aproximadamente por separado o en el caso de ser viable los dos juntos.
    Muchas gracias por tu tiempo
    Emilio

    • Luis Jurado
      Responder

      Para una obra de reforma parece más razonable hacer el proyecto conjunto, salvo que haya dudas fundadas en cuanto a que el ayuntamiento pueda poner pegas al dar la licencia por el tipo de ampliación que se pretende realizar.
      En cualquier caso debe ser tu arquitecto el que te recomiende el camino más rápido y menos costoso en función de su conocimiento de la zona donde se ubica el edificio.
      Con relación al coste, es tu arquitecto el que deberá darte libremente un presupuesto previo que tu, libremente también, podrás aceptar o no.
      Si quieres una base para poder comparar el presupuesto que te den, puedes hacerlo aquí: http://www.luisjurado.es/2012/09/19/los-honorarios-de-los-arquitectos-por-proyecto-y-direccion-de-obra-2/

  • Carlos
    Responder

    Buenas tardes Luis. En primer lugar, felicitarle por sus entradas de blog, son muy útiles para quienes no sabemos de estos temas. Me gustaría plantearle una cuestión: voy a comprar un chalet unifamiliar sobre plano que ya están construyendo y que me entregan a final de 2018, ya he firmado el contrato de reserva y en él se especifica que en el momento de compra-venta me entregarán el libro del edificio en el que se incluirá, entre otras cosas, el proyecto arquitectónico. Me gustaría saber:
    1) ¿Qué he de entender por proyecto arquitectónico?, ¿se refieren al proyecto básico, al de ejecución o a otro?
    2) ¿Tengo derecho a consultar el proyecto de ejecución durante la construcción, antes de la compra-venta?
    3) En el proyecto que me entreguen con el Libro del Edificio, ¿se debe recoger toda la información relativa a los aspectos térmicos y acústicos para yo poder comprobar si cumplen con lo establecido en el Código Técnico de la Edificación?
    Muchas gracias de antemano, un saludo.

    • Luis Jurado
      Responder

      Gracias, Carlos, por considerar útil lo que publico en mi blog.
      Paso a contestarte:
      1) El artículo 7 de la LOE (Ley 38/1999) dice que en el Libro del Edificio se incluirá entre otros, el proyecto con los cambios que se hayan producido. Se refiere al proyecto de ejecución que ha servido para construir el edificio puesto que el proyecto básico solo sirve para obtener autorizaciones administrativas como la Licencia de Obra.
      2) Es una cuestión jurídica que yo no domino. Tú no eres el promotor de la obra. Habría que ver lo que dice el contrato de compraventa que has firmado con el promotor y la documentación que se incluye anexa al contrato.
      3) Si el Libro del Edificio está confeccionado correctamente, debe incluir los documentos que acreditan el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.
      Espero haber resuelto tus dudas.

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