In LAS CONSULTAS

Me consulta un arquitecto que tiene que calcular el cuadro de superficies de una promoción.

“Estoy proyectando un edificio de veinte viviendas, en el que hay tres tipos de viviendas de diferentes tamaños. Me encarga mi cliente que le calcule las superficies de todas las viviendas para poder asignar los coeficientes que se incluirán en la escritura de división horizontal”.

> ¿Cómo tengo que proceder para realizar el cuadro de superficies?

> ¿Se obtienen los coeficientes o cuotas de participación de cada vivienda a partir de mis cálculos?

Mi respuesta es:

En mi ejercicio profesional he visto muchos casos injustos de cuotas de participación en una Comunidad de Propietarios y errores en el reparto de la superficie de las zonas comunes.

Siempre me acuerdo que uno de mis primeros trabajos en el Estudio donde colaboré como becario cuando era estudiante, fue calcular las superficies construidas y útiles de un bloque de viviendas. No sé quién supervisó mis números, pero las viviendas llevan cuarenta años construidas y supongo que sus propietarios están satisfechos con los coeficientes que les asignaron.

La Ley 8/99 de Propiedad Horizontal indica que se fijará la cuota de participación de cada vivienda tomando como base su superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma va a hacer de los elementos comunes. Esto es muy correcto pero puede resultar ambiguo.

En un edificio moderno que todas las viviendas son exteriores, el arquitecto encargado de hacer el cuadro de superficies del edificio, a partir de los planos de planta del mismo, debería seguir el siguiente método:

1.- Cálculo de la superficie útil de cada una de las viviendas.

2.- Obtención del coeficiente de cada vivienda mediante reparto proporcional de la superficie útil de cada vivienda con relación a la suma total de todas las superficies útiles.

3.- Cálculo de la superficie construida de cada vivienda y de la superficie construida de todas las zonas comunes del edificio.

4.- Obtención de la parte de zonas comunes que le corresponde a cada vivienda, multiplicando el coeficiente de cada vivienda por la superficie construida de todas las zonas comunes.

5.- Cálculo de la superficie construida con reparto de zonas comunes de cada vivienda que será la superficie construida de cada una sumada a la parte de zonas comunes que le corresponde.

Con todos estos valores, el promotor puede iniciar la constitución de la comunidad de propietarios con la seguridad de que nadie considerará injusto el reparto de gastos derivado de los coeficientes así calculados.

Luis Jurado
Arquitecto especializado en divulgación sobre edificios en Jornadas, Cursos y Medios de comunicación
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Showing 5 comments
  • jorge
    Responder

    Enhorabuena por una explicación tan clara y tan útil para los que no somos profesionales.

  • Hugo Baena Jimenez
    Responder

    Segun el art.5 de la Ley Prop. Horizontal , entiendo que cuando en un edificio de viviendas, tambien hay locales en planta baja, a estos tambien les corresponde parte proporcional de zonas comunes a pesar de tener su acceso directo desde el exterior?

    En algunas comunidades me encuentro con que el m2 de garaje, tiene un coeficiente reductor de 0.4 con respecto al m2 de vivienda, entiendo que es asi por que se ha considerado el valor de repercusion de uno sobre otro en esa proporcion.

  • agustin
    Responder

    Ahora ya lo entiendo.
    Mi felicitacion a su labor de explicar las cosas con tanta claridad.

  • Antonio
    Responder

    Hola vivo en un edificio de cuatro pisos mas azotea, los 4 pisostienen 103 m2 , la azotea esta reservada para futura edificacion, esta tmb tiene 103 m2 de area ocupada sin embargo posee un area techada de 19.9 m2, el aporte en el gasto debe ser igual q los demas pisos?

    • Luis Jurado
      Responder

      Hola, Antonio.
      Una cosa es hacer el cuadro de superficies que se debe hacer como yo indico y otra cosa es que los coeficientes que ya se han asignado, sean justos o injustos. Si consideras que tu coeficiente es injusto, se trata de un problema jurídico que deberás consultar con un abogado. Él te indicará el camino a seguir para que el reparto de coeficientes se haga correctamente presentando una demanda en los juzgados porque lograr que la comunidad por unanimidad acepte el cambio de coeficientes, en la práctica suele ser imposible de conseguir.

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